Come si calcola il reddito di un immobile locato?

Oltre il Canone: Calcolare il Reddito Reale di un Immobile Locato

Determinare il reddito generato da un immobile locato va oltre la semplice moltiplicazione del canone mensile per dodici. Seppur questa operazione fornisca un “reddito lordo annuo” (RLA) utile come punto di partenza – ad esempio, un canone mensile di 800€ genera un RLA di 9.600€ (800€ x 12) – è fondamentale comprendere che questo dato è solo una prima approssimazione, lontana dalla reale redditività dell’investimento. Ignorare le spese, infatti, conduce a una valutazione distorta e potenzialmente pericolosa.

Per ottenere un quadro più accurato, è necessario calcolare il reddito netto annuo, sottraendo dal RLA tutte le spese sostenute per la gestione dell’immobile. Queste spese possono essere suddivise in diverse categorie:

1. Spese fisse:

• IMU e TASI: Le imposte comunali sulla proprietà immobiliare variano a seconda del comune e del tipo di immobile.
• Spese condominiali: Se l’immobile fa parte di un condominio, vanno considerate le quote condominiali, che includono spese di manutenzione, pulizia e gestione delle aree comuni.
• Assicurazione: La polizza assicurativa contro i danni all’immobile (incendio, furto, responsabilità civile) è una spesa imprescindibile.

2. Spese variabili:

• Manutenzione straordinaria: Riparazioni impreviste, come la sostituzione di un boiler o la riparazione di un impianto idraulico, possono generare costi significativi. È consigliabile accantonare una parte del reddito per far fronte a queste eventualità.
• Spese legali: Costi di gestione di eventuali controversie con gli inquilini o per la redazione di contratti.
• Commissioni agenzia immobiliare: Se si utilizza un’agenzia per la gestione della locazione, le commissioni sul canone vanno considerate.
• Vuoto di locazione: Periodi in cui l’immobile rimane sfitto, che comportano una perdita di reddito. La probabilità di vuoto, a sua volta, dipende da vari fattori come la zona, il tipo di immobile e la concorrenza.

Il calcolo del reddito netto:

Il reddito netto annuo (RNA) si ottiene sottraendo la somma di tutte le spese (fisse e variabili) dal reddito lordo annuo:

RNA = RLA – (Spese fisse + Spese variabili)

Esempio: Consideriamo l’immobile con RLA di 9.600€ (800€ x 12). Supponiamo spese fisse annuali per 1.500€ (IMU, spese condominiali, assicurazione) e 500€ di spese variabili annuali (manutenzione ordinaria). In questo caso, l’RNA sarebbe di 7.600€ (9.600€ – 1.500€ – 500€).

Conclusione:

Il calcolo del reddito di un immobile locato richiede un’analisi approfondita che vada oltre il semplice calcolo del canone annuo. Solo considerando tutte le spese, sia fisse che variabili, è possibile ottenere una valutazione realistica della redditività dell’investimento e prendere decisioni finanziarie consapevoli. Una pianificazione accurata, che tenga conto anche di eventuali imprevisti, è fondamentale per garantire la solidità del proprio investimento immobiliare.