Hvad er 15 reglen?

Familiens ejendomshandel: Frihed med 15%-reglen

Overdragelse af fast ejendom inden for familien kan være en kompleks affære, fyldt med følelser, arv og potentielle skatteudfordringer. For at lette processen og skabe en mere fleksibel prisfastsættelse, eksisterer en såkaldt “15%-regel”. Men hvad indebærer denne regel egentlig, og hvordan kan den anvendes i praksis?

15%-reglen er ikke en lovbestemt regel i ordets egentlige forstand. Der findes ingen paragraf i lovgivningen, der eksplicit nævner “15%-reglen”. I stedet er det en praksis, der er opstået i skatteforvaltningens fortolkning af reglerne omkring beskatning ved ejendomsoverdragelse mellem nærtstående. Reglen giver mulighed for at fastsætte en salgspris, der ligger inden for et interval på plus eller minus 15 procent af ejendommens seneste offentlige vurdering, uden at Skattestyrelsen automatisk vil anfægte prisen som værende urimelig lav eller høj.

Hvad betyder det i praksis?

Antag, at en ejendom er offentligt vurderet til 2.000.000 kr. Ved anvendelse af 15%-reglen kan salgsprisen til et familiemedlem ligge mellem 1.700.000 kr. (2.000.000 kr. – 15%) og 2.300.000 kr. (2.000.000 kr. + 15%). Denne fleksibilitet giver plads til at tage hensyn til familiære forhold, f.eks. arveplanlægning, økonomiske udfordringer hos køber, eller en aftale om at tilbagebetale et lån over tid.

Hvorfor er fleksibilitet vigtig?

En fastlåst salgspris svarende til den offentlige vurdering kan i mange tilfælde være uhensigtsmæssig. En sådan pris afspejler ikke nødvendigvis ejendommens aktuelle markedsværdi, og kan føre til urimelige skattekonsekvenser for enten sælger eller køber. 15%-reglen skaber en bufferzone, der gør det muligt at tilpasse prisen til den konkrete situation og undgå unødvendige skatteomkostninger.

Hvornår er 15%-reglen relevant?

Reglen er primært relevant ved overdragelse af ejendom mellem nærtstående personer, som f.eks. forældre til børn, søskende imellem eller bedsteforældre til børnebørn. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at Skattestyrelsen altid har ret til at undersøge en ejendomshandel, hvis de har mistanke om skattesvig eller ulovlig praksis. En veldokumenteret handel med en begrundelse for prisfastsættelsen er derfor afgørende for at undgå problemer.

Konklusion:

15%-reglen er et værktøj, der kan lette familiære ejendomsoverdragelser. Den giver fleksibilitet i prisfastsættelsen, men det er vigtigt at huske, at den ikke er en garanti mod skatteundersøgelser. En åben og ærlig kommunikation med Skattestyrelsen og en veldokumenteret handel er altafgørende for en problemfri proces. Rådgivning fra en advokat eller ejendomsmægler kan anbefales for at sikre en korrekt og lovlig transaktion.