Kan selger trekke seg fra salg?

Kan selger trekke seg fra et boligsalg? – En komplisert sak

Et boligsalg er en stor og viktig transaksjon, og det er naturlig å føle seg forpliktet når avtalen er signert. Men hva skjer om selger ombestemmer seg? Kan de bare trekke seg fra salget? Svaret er dessverre ikke et enkelt ja eller nei. Mens en bindende avtale generelt sett er nettopp det – bindende – finnes det noen unntak der selger kan heve avtalen, men dette krever som regel sterke og velbegrunnede argumenter.

En grunnleggende forutsetning er at avtalen er gyldig. En ugyldig avtale kan selvsagt settes til side. Ugyldighet kan oppstå på flere måter, for eksempel ved misligheter, tvang, eller hvis selger ikke var myndig eller hadde begrenset handleevne da avtalen ble inngått. I slike tilfeller vil retten kunne kjenne avtalen ugyldig, og selger slipper dermed unna forpliktelsene.

Avtalefrihet er et viktig prinsipp i norsk rett, men den er ikke absolutt. Selv om selger i utgangspunktet har frihet til å bestemme hvem de vil selge til, og til hvilken pris, er avtalefriheten begrenset av lojalitets- og redelighetsprinsipper. Å trekke seg fra en avtale uten saklig grunn, etter at kjøper har tatt utgangspunkt i en bindende avtale, kan anses som illojalt og urimelig. Selger kan bli pålagt å betale erstatning til kjøper som følge av brudd på avtalen.

Forsinkelser fra kjøpers side kan også gi selger grunnlag for å heve avtalen. Hvis kjøper ikke oppfyller sine forpliktelser, som for eksempel å betale kjøpesummen innen avtalt frist, kan selger sette en rimelig frist for retting. Etter at fristen er utløpt, kan selger heve kjøpekontrakten. Dette krever at forsinkelsen er vesentlig og at selger har gitt kjøper skriftlig varsel.

Et annet potensielt unntak er re integra. Dette juridiske prinsippet innebærer at en avtale kan heves dersom partene kan føres tilbake til den situasjonen de var i før avtalen ble inngått. Dette er imidlertid ikke alltid enkelt å oppnå, spesielt i boligsalg hvor det ofte har skjedd en del forberedelser fra både kjøper og selger. For eksempel kan det være vanskeligheter med å tilbakeføre en allerede utført eiendomsoppgjør.

Det er viktig å understreke at å trekke seg fra et boligsalg er et alvorlig skritt, og at det sjelden er en lettvint prosess. Selger bør alltid søke juridisk bistand før de vurderer å heve en kjøpekontrakt. Erfarne advokater kan vurdere den konkrete situasjonen og gi veiledning om hvilke rettigheter og forpliktelser som gjelder. Det er med andre ord mye mer enn bare en “ombestemmelse” som skal til for at en selger lovlig kan trekke seg fra et boligsalg. De må ha klare og dokumenterbare grunner som støttes av gjeldende rett.