Jak vypočítat návratnost bytu?

Jak vypočítat skutečnou návratnost vašeho investičního bytu?

Investice do nemovitostí, a zejména do pronajímatelných bytů, se jeví mnoha lidem jako sázka na jistotu. Realita je však složitější a pouhý odhad výnosů nestačí. K objektivnímu posouzení rentability je nezbytné provést důkladný výpočet návratnosti. Tento článek vám ukáže, jak na to, a zdůrazní faktory, které se často opomíjejí.

Zapomen´te na zjednodušené vzorce, které berou v úvahu pouze hrubý roční nájem. Skutečná návratnost je mnohem komplexnější a zahrnuje několik klíčových aspektů:

1. Výnosy:

• Čistý roční nájem: Toto je klíčový údaj. Odečtěte od hrubého ročního nájmu veškeré prázdné měsíce, poplatky za správu budovy, provize realitní kanceláři (pokud ji využíváte) a další pravidelné výdaje spojené s pronájmem.

2. Výdaje:

• Hypoteční splátky (pokud existují): Zahrňte jak splátku jistiny, tak úroky.
• Daně z nemovitosti: Nezapomínejte na místní poplatky, daň z nemovitosti a případné další daně související s vlastnictvím.
• Rezerva na opravy a údržbu: Toto je klíčový bod, který se často podceňuje. Zahrňte odhady nákladů na běžnou údržbu (malování, opravy spotřebičů) a větší opravy, které se mohou objevit v průběhu let (nová střecha, výměna oken). Doporučuje se rezervovat alespoň 1-2% z hodnoty nemovitosti ročně.
• Pojištění: Pojištění nemovitosti proti poškození a odpovědnosti je nezbytné.
• Správa nemovitosti (pokud ji svěřujete): V případě externí správy zahrňte její poplatky.
• Ostatní výdaje: V závislosti na konkrétní situaci mohou zahrnovat například náklady na úklid, úpravy v bytě po odchodu nájemníků apod.

3. Výpočet návratnosti:

Návratnost se nejčastěji vyjadřuje jako roční výnosnost (ROI – Return on Investment) a počítá se dle tohoto vzorce:

*(Čistý roční nájem – celkové roční výdaje) / Celková investice 100%**

Celková investice zahrnuje nejen kupní cenu bytu, ale i veškeré náklady spojené s jeho pořízením (např. poplatky u notáře, daň z převodu nemovitosti).

Příklad:

Představte si byt koupený za 2 000 000 Kč. Čistý roční nájem činí 120 000 Kč. Celkové roční výdaje (hypoteční splátky, daně, opravy, pojištění) dosahují 80 000 Kč.

ROI = (120 000 – 80 000) / 2 000 000 * 100% = 2%

V tomto případě je roční výnosnost 2%. Je důležité si uvědomit, že se jedná o zjednodušený příklad a v reálném životě je potřeba zohlednit více faktorů.

Závěr:

Výpočet návratnosti bytu není jednoduchá záležitost. Je nezbytné zahrnout všechny relevantní výdaje a důkladně zvážit rizika. Použití jednoduchých vzorců může vést k zkreslenému obrazu a špatným investičním rozhodnutím. Důkladná analýza a realistické odhady jsou klíčem k úspěšné investici do nemovitostí. V případě pochybností se neváhejte obrátit na finančního poradce specializujícího se na investice do nemovitostí.