Co bank powinien zwrócić przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego: Co bank musi zwrócić, a czego nie?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to coraz częstsza praktyka, motywowana chęcią zaoszczędzenia na odsetkach i szybszego uwolnienia się od zobowiązania. W takiej sytuacji bank ma obowiązek zwrócić część poniesionych przez kredytobiorcę kosztów. Kluczowe jest jednak zrozumienie, które koszty podlegają zwrotowi, a które nie. Powszechne nieporozumienia w tym zakresie prowadzą do niepotrzebnych sporów i frustracji.

Prawo jasno określa, że bank musi zwrócić proporcjonalną część kosztów bezpośrednio związanych z udzieleniem i obsługą kredytu, które zostały naliczone na cały okres kredytowania, a nie zostały jeszcze wykorzystane. Chodzi tu o koszty, które bank poniósł “z góry” i rozłożył na raty w harmonogramie spłat.

Co konkretnie podlega zwrotowi? Przede wszystkim:

• Prowizja za udzielenie kredytu: Jeśli bank pobrał prowizję za udzielenie kredytu, a umowa nie stanowi inaczej, przy wcześniejszej spłacie ma obowiązek zwrócić jej niewykorzystaną część, proporcjonalnie do skróconego okresu kredytowania.
• Ubezpieczenie pomostowe: Często wymagane do momentu wpisu hipoteki na rzecz banku. Skrócenie okresu kredytowania oznacza, że ochrona ubezpieczeniowa była potrzebna przez krótszy czas, a więc nadpłacona składka podlega zwrotowi.
• Opłaty za czynności bankowe związane z obsługą kredytu, rozłożone na raty: Niektóre banki pobierają opłaty za obsługę konta kredytowego, rozkładając je na raty w całym okresie kredytowania. W przypadku wcześniejszej spłaty, niewykorzystana część tych opłat powinna zostać zwrócona.

Należy jednak pamiętać, że nie wszystkie koszty podlegają zwrotowi. Bank nie ma obowiązku zwracać opłat poniesionych na rzecz instytucji zewnętrznych, takich jak:

• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): Jest to opłata uiszczana na rzecz urzędu skarbowego i bank jedynie pośredniczy w jej pobraniu.
• Koszty ubezpieczenia nieruchomości: Bank może wymagać ubezpieczenia nieruchomości, ale składka jest płacona firmie ubezpieczeniowej, a nie bankowi. Wcześniejsza spłata kredytu nie wpływa na obowiązek ubezpieczenia nieruchomości, a tym samym na zwrot składki.
• Opłaty za wycenę nieruchomości: Podobnie jak w przypadku PCC, bank jedynie pośredniczy w przekazaniu opłaty rzeczoznawcy majątkowemu.
• Opłaty notarialne: Poniesione w związku z zawarciem umowy kredytowej, nie podlegają zwrotowi.

Przed podjęciem decyzji o wcześniejszej spłacie kredytu warto dokładnie przeanalizować umowę kredytową oraz skontaktować się z bankiem, aby uzyskać precyzyjne informacje na temat kosztów podlegających zwrotowi. Pozwoli to uniknąć rozczarowań i w pełni skorzystać z przysługujących nam praw. Pamiętajmy, że bank ma obowiązek udzielić wyczerpujących informacji na temat zasad wcześniejszej spłaty i należnych zwrotów.