一部共有部分とはどういう部分ですか？

区分所有建物における「一部共有部分」とは、一見すると特定の区分所有者だけが専有的に使用しているように見えるものの、法的には全ての区分所有者が共有する権利を持つ部分のことです。 これは、専有部分や共用部分とは明確に区別され、その性質を理解することは、区分所有における権利義務の行使、そして紛争回避において極めて重要です。

上記の解説で「店舗専用出入口」が例として挙げられていますが、これは分かりやすい例の一つに過ぎません。 一部共有部分の定義は、必ずしも物理的な独立性のみで判断されるものではなく、構造上・機能上の独立性が鍵となります。 例えば、建物全体の防災設備の一部が、特定の区分所有者（例えば、地下駐車場を持つ所有者）が主に使用する専用の非常口や、消火栓設備の一部である場合も、一部共有部分に該当する可能性があります。 これらの設備は、他の区分所有者も間接的に利用する可能性があるものの、主に特定の区分所有者のために設置され、その機能が限定的に働くため、一部共有部分として扱われるのです。

重要な点は、これらの部分に対する所有権が、全ての区分所有者で共有されているということです。 特定の区分所有者が専有的に使用しているとしても、その使用権は区分所有権の一部に過ぎず、所有権そのものは共有されている点を明確に認識しなければなりません。 したがって、一部共有部分の管理や修繕費用は、区分所有者の全員で負担する義務があり、個々の区分所有者が勝手に改築したり、使用を制限したりすることは原則としてできません。 ただし、管理規約において、特定の区分所有者に管理・使用に関する権利を委任している場合もありますので、個々の建物の管理規約をよく確認する必要があります。

さらに複雑なケースとして、例えば、建物に設置されているエレベーターの機械室の一部が、特定の区分所有者の専有部分に隣接しており、その区分所有者だけがアクセスできる通路が設けられている場合が考えられます。 この通路自体は、エレベーターの維持管理のために存在するものであり、他の区分所有者は直接アクセスできません。この場合、通路自体は一部共有部分と判断される可能性が高いですが、その判断は、通路の構造や機能、管理規約の内容など、複数の要素を総合的に考慮する必要があります。

このように、一部共有部分は、その定義が曖昧で、個々のケースによって判断が異なる可能性がある複雑な概念です。 そのため、区分所有建物を購入する際には、管理規約を丁寧に読み、建物図面を良く確認し、特に一部共有部分に関する記述をしっかり理解することが不可欠です。 専門家（弁護士や不動産鑑定士など）に相談して、不明な点を解消することも重要です。 曖昧なまま購入を進めると、後々、管理費用や修繕費用をめぐるトラブルに巻き込まれる可能性があるためです。 一部共有部分に関する理解は、円滑な区分所有生活を送る上で、非常に重要な要素と言えるでしょう。