2項道路の制限は？

知っておきたい！2項道路の建築制限と注意点：快適な家づくりのために

家を建てようと思った時、土地探しは非常に重要なプロセスです。その際、注意したいのが「2項道路」と呼ばれる道路に面した土地です。建築基準法で定められた道路にはいくつか種類がありますが、2項道路は特に特殊な制限が設けられているため、家づくりに大きな影響を与える可能性があります。

建築基準法第42条2項に基づき、「みなし道路」とも呼ばれる2項道路は、幅が4メートルに満たないものの、建築基準法上の道路とみなされる道のことです。これは、建築基準法が制定された当時（昭和25年）には、幅4メートル以上の道路が十分に整備されていなかったという背景があります。既存の建物が立ち並ぶ地域で、新たに建物を建てる際に、生活道路としての機能を維持するために設けられた例外規定と言えるでしょう。

しかし、この2項道路に面した土地に建物を建てる場合、通常の道路に面した土地とは異なる制限を受けることになります。

2項道路の建築制限とは？

最も重要な制限は、セットバックと呼ばれるものです。セットバックとは、建物を建てる際に、道路の中心線から2メートルの線を後退させて建築しなければならないというルールです。つまり、2項道路の中心線から2メートルの範囲内には建物を建てることができません。例えば、道路の幅が3メートルだった場合、道路の中心線から1.5メートル、そこからさらに0.5メートル後退したラインが建物を建てられる境界線となります。

このセットバック部分は、将来的に道路の幅を4メートル確保するために設けられたものであり、建築主は道路として提供する義務があります。具体的には、セットバックした部分は道路として扱われ、塀や門などを設置することは原則として認められません。

2項道路の土地を購入する際の注意点

2項道路に面した土地を購入する際には、以下の点に注意が必要です。

• セットバックの必要性の確認: セットバックが必要な場合、建築可能な面積が小さくなる可能性があります。不動産会社や建築士に確認し、計画している建物が建てられるかどうかを事前に確認しましょう。
• セットバック後の土地の価値: セットバックによって土地の利用可能な面積が減少するため、土地の評価額が低くなる可能性があります。将来的に土地を売却する可能性も考慮し、不動産鑑定士などに相談することも検討しましょう。
• 隣地との関係: 隣地も2項道路に面している場合、お互いにセットバックを行う必要が生じます。隣地所有者との協議が必要となる場合もありますので、事前に確認しておきましょう。
• 再建築不可物件の場合: 場合によっては、セットバックによって建築基準法を満たさなくなり、既存の建物を取り壊した後に同じ建物を建てることができなくなる（再建築不可）可能性もあります。必ず専門家に相談し、建築の可否を確認しましょう。

2項道路のメリット・デメリット

2項道路に面した土地は、上記のような制限がある一方で、メリットもあります。

• 比較的安価に入手できる可能性がある: セットバックの必要性などから、通常の道路に面した土地に比べて、価格が安く設定されている場合があります。
• 閑静な住環境: 比較的交通量の少ない生活道路である場合が多く、静かで落ち着いた住環境が期待できます。

しかし、デメリットも理解しておく必要があります。

• 建築可能な面積の制限: セットバックによって、建築可能な面積が小さくなるため、希望する建物を建てられない可能性があります。
• 将来的な道路拡張の可能性: セットバック部分が将来的に道路として整備される可能性があり、景観が変わる可能性があります。

まとめ

2項道路に面した土地は、建築制限があるため、注意が必要です。しかし、事前にしっかりと調査し、専門家のアドバイスを受けることで、理想の家づくりを実現できる可能性も十分にあります。土地探しの段階で、2項道路に関する知識を深めておくことが、後悔しない家づくりの第一歩となるでしょう。