คืนทุนกี่ปี คิดยังไง

คืนทุนไว กำไรแรง: เคล็ดลับการคำนวณระยะเวลาคืนทุนอสังหาฯ อย่างแม่นยำ

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมือง หรืออพาร์ทเม้นท์ให้เช่า ถือเป็นการลงทุนที่ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง ด้วยศักยภาพในการสร้างรายได้ที่มั่นคงในระยะยาว แต่ก่อนที่จะตัดสินใจควักกระเป๋าลงทุน สิ่งสำคัญที่นักลงทุนทุกคนต้องพิจารณาอย่างละเอียดถี่ถ้วนก็คือ “ระยะเวลาคืนทุน” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสำคัญที่บ่งบอกถึงความคุ้มค่าและความเสี่ยงของการลงทุนนั้นๆ

บทความนี้จะพาคุณไปเจาะลึกถึงวิธีการคำนวณระยะเวลาคืนทุนอย่างแม่นยำ พร้อมทั้งเคล็ดลับในการวิเคราะห์ปัจจัยต่างๆ ที่ส่งผลต่อระยะเวลาคืนทุน เพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาดและมั่นใจมากยิ่งขึ้น

ทำไมต้องคำนวณระยะเวลาคืนทุน?

ระยะเวลาคืนทุน (Payback Period) คือระยะเวลาที่เงินลงทุนทั้งหมดของคุณจะถูกชดเชยกลับมาจากการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ในกรณีของคอนโดมิเนียมให้เช่า ระยะเวลาคืนทุนคือระยะเวลาที่คุณจะได้รับค่าเช่ารวมกันจนเท่ากับเงินที่คุณลงทุนไปทั้งหมด (รวมถึงค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง)

การทราบระยะเวลาคืนทุนจะช่วยให้คุณ:

• ประเมินความเสี่ยง: ระยะเวลาคืนทุนที่สั้น หมายถึงความเสี่ยงที่ต่ำกว่า เพราะคุณจะได้รับเงินลงทุนคืนมาเร็วขึ้น
• เปรียบเทียบโอกาส: สามารถนำระยะเวลาคืนทุนของอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ มาเปรียบเทียบกัน เพื่อเลือกลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพในการคืนทุนได้เร็วกว่า
• วางแผนการเงิน: ช่วยให้คุณวางแผนการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น เพราะคุณจะทราบว่าเมื่อไหร่ที่เงินลงทุนของคุณจะเริ่มสร้างผลกำไรได้อย่างเต็มที่

สูตรคำนวณระยะเวลาคืนทุนอย่างง่าย:

ระยะเวลาคืนทุน (ปี) = เงินลงทุนทั้งหมด / กระแสเงินสดรับต่อปี

ตัวอย่าง:

สมมติว่าคุณลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมืองในราคา 5 ล้านบาท และคาดการณ์ว่าจะสามารถปล่อยเช่าได้เดือนละ 30,000 บาท

• เงินลงทุนทั้งหมด: 5,000,000 บาท
• กระแสเงินสดรับต่อปี: 30,000 บาท/เดือน x 12 เดือน = 360,000 บาท/ปี

ดังนั้น ระยะเวลาคืนทุน = 5,000,000 บาท / 360,000 บาท/ปี = 13.89 ปี

ปัจจัยที่ส่งผลต่อระยะเวลาคืนทุน:

สูตรคำนวณข้างต้นเป็นเพียงสูตรอย่างง่ายที่ใช้ในการประมาณการเบื้องต้น ในความเป็นจริง ระยะเวลาคืนทุนอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามปัจจัยต่างๆ ดังนี้:

• ราคาซื้อขาย: ราคาสูง = ระยะเวลาคืนทุนนานขึ้น
• ค่าเช่า: ค่าเช่าสูง = ระยะเวลาคืนทุนสั้นลง
• อัตราการเช่า: อัตราการเช่าสูง = ระยะเวลาคืนทุนสั้นลง
• ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ: ค่าใช้จ่ายสูง (ค่าส่วนกลาง, ค่าซ่อมแซม, ค่าการตลาด) = ระยะเวลาคืนทุนนานขึ้น
• อัตราดอกเบี้ยเงินกู้: หากคุณกู้เงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายจะส่งผลต่อกระแสเงินสดรับและระยะเวลาคืนทุน
• อัตราเงินเฟ้อ: เงินเฟ้ออาจทำให้ค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้น แต่ก็อาจทำให้ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการสูงขึ้นด้วย
• ภาษี: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือภาษีเงินได้จากการให้เช่า ก็มีผลต่อกระแสเงินสดรับสุทธิ

เคล็ดลับการคำนวณระยะเวลาคืนทุนที่แม่นยำ:

• ประเมินค่าเช่าอย่างสมเหตุสมผล: ศึกษาตลาดให้ละเอียด เปรียบเทียบค่าเช่าของคอนโดมิเนียมในทำเลเดียวกัน และประเมินค่าเช่าที่สามารถเรียกเก็บได้จริง
• คาดการณ์ค่าใช้จ่ายอย่างครอบคลุม: อย่าลืมพิจารณาค่าใช้จ่ายแฝงต่างๆ เช่น ค่าส่วนกลาง, ค่าซ่อมแซม, ค่าเฟอร์นิเจอร์, ค่าการตลาด, ค่าธรรมเนียมต่างๆ และภาษี
• คำนวณอัตราการเช่าอย่างระมัดระวัง: อัตราการเช่า 90% อาจเป็นไปได้ในบางช่วงเวลา แต่ควรพิจารณาอัตราการเช่าเฉลี่ยตลอดทั้งปี
• พิจารณาผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยและเงินเฟ้อ: นำอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และอัตราเงินเฟ้อมาประกอบการคำนวณ เพื่อให้ได้ภาพที่สมจริงยิ่งขึ้น
• ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: หากคุณไม่แน่ใจในการคำนวณระยะเวลาคืนทุนด้วยตนเอง ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หรือนักวางแผนการเงิน

บทสรุป:

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่ต้องใช้ความรอบคอบ การคำนวณระยะเวลาคืนทุนอย่างแม่นยำเป็นขั้นตอนสำคัญที่จะช่วยให้คุณประเมินความคุ้มค่าและความเสี่ยงของการลงทุนได้อย่างถูกต้อง อย่ามองข้ามรายละเอียดเล็กๆ น้อยๆ และพิจารณาปัจจัยต่างๆ ที่เกี่ยวข้องอย่างรอบด้าน เพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาดและสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืนในระยะยาว

#คืนทุน#ธุรกิจ#ลงทุน