ค่าโอนที่ดินคิดจากราคาอะไร

ไขข้อสงสัย: ค่าโอนที่ดิน คิดจากราคาอะไรกันแน่? ทำความเข้าใจให้กระจ่าง ก่อนเสียเงิน (เกินจำเป็น)!

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน หรือคอนโดมิเนียม สิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้คือ “ค่าโอน” ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อหรือผู้ขาย (หรือทั้งสองฝ่ายตามแต่ตกลง) ต้องจ่ายให้แก่กรมที่ดิน เพื่อดำเนินการเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินให้ถูกต้องตามกฎหมาย แต่คำถามสำคัญที่หลายคนสงสัยคือ “ค่าโอนที่ดินคิดจากราคาอะไร?” บทความนี้จะมาไขข้อสงสัยนี้ให้กระจ่าง พร้อมทั้งเจาะลึกรายละเอียดที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้คุณเข้าใจและเตรียมตัวได้อย่างถูกต้อง

ราคาที่ใช้คำนวณค่าโอนที่ดิน มีอะไรบ้าง?

โดยทั่วไปแล้ว ค่าโอนที่ดินจะไม่ได้คำนวณจาก “ราคาซื้อขาย” ที่คุณตกลงกับผู้ขายโดยตรง แต่จะอิงจากราคาที่ทางราชการกำหนด ซึ่งมี 2 ราคาหลักที่เกี่ยวข้อง ได้แก่

1. ราคาประเมินทุนทรัพย์: คือ ราคาที่ดินที่กรมธนารักษ์เป็นผู้ประเมินไว้ ณ ปัจจุบัน โดยราคาประเมินนี้จะมีการปรับปรุงเป็นระยะ ๆ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป ซึ่งราคาประเมินนี้จะถูกนำมาใช้เป็นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมโอนและภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเป็นหลัก
2. ราคาขาย: คือ ราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันในการซื้อขายจริง

แล้วราคาไหนสำคัญที่สุด?

คำตอบคือ ทั้งสองราคามีความสำคัญ แต่จะถูกนำมาใช้ในค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกัน ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมโอน: คำนวณจาก ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในอัตรา 2%
• อากรแสตมป์ หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ: จะถูกคำนวณจาก ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินทุนทรัพย์และราคาขาย โดยหากเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั่วไป จะเสียอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% แต่หากเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มา จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% (บวกภาษีท้องถิ่นอีกเล็กน้อย)
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: คำนวณจาก ราคาประเมินทุนทรัพย์ และระยะเวลาการถือครองที่ดิน โดยจะคำนวณเป็นขั้นบันไดตามอัตราที่กฎหมายกำหนด

ตัวอย่างเพื่อให้เห็นภาพ:

สมมติว่าคุณซื้อที่ดินแปลงหนึ่งในราคา 2,000,000 บาท แต่ราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่ดินแปลงนั้นคือ 1,500,000 บาท ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินจะถูกคำนวณดังนี้:

• ค่าธรรมเนียมโอน: 1,500,000 บาท x 2% = 30,000 บาท
• อากรแสตมป์/ภาษีธุรกิจเฉพาะ: เนื่องจากราคาขาย (2,000,000 บาท) สูงกว่าราคาประเมิน (1,500,000 บาท) จึงใช้ราคา 2,000,000 บาท ในการคำนวณ
  • กรณีเสียอากรแสตมป์: 2,000,000 บาท x 0.5% = 10,000 บาท
  • กรณีเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ: 2,000,000 บาท x 3.3% = 66,000 บาท (บวกภาษีท้องถิ่นอีกเล็กน้อย)
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ (1,500,000 บาท) และระยะเวลาการถือครองที่ดิน

ข้อควรทราบเพิ่มเติม:

• การตรวจสอบราคาประเมิน: ก่อนทำการซื้อขาย ควรตรวจสอบราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่ดินจากกรมธนารักษ์ เพื่อให้ทราบค่าใช้จ่ายในการโอนเบื้องต้น
• การเจรจา: ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถเจรจาตกลงกันได้ว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าโอนทั้งหมด หรือแบ่งกันจ่ายในสัดส่วนเท่าไหร่
• เอกสารที่ต้องเตรียม: เตรียมเอกสารที่เกี่ยวข้อง เช่น โฉนดที่ดิน สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน และสัญญาซื้อขาย ให้พร้อมก่อนไปทำเรื่องโอนที่ดิน

สรุป:

การทำความเข้าใจว่าค่าโอนที่ดินคิดจากราคาอะไร มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการวางแผนทางการเงินในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ การทราบถึงรายละเอียดเกี่ยวกับราคาประเมินทุนทรัพย์ ราคาขาย และอัตราภาษีต่างๆ จะช่วยให้คุณสามารถคำนวณค่าใช้จ่ายเบื้องต้นได้อย่างแม่นยำ และเตรียมตัวได้อย่างเหมาะสม เพื่อให้การซื้อขายที่ดินเป็นไปอย่างราบรื่นและประสบความสำเร็จ

หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์ในการไขข้อสงสัยและช่วยให้คุณเข้าใจเรื่องค่าโอนที่ดินได้กระจ่างยิ่งขึ้น หากมีข้อสงสัยเพิ่มเติม ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หรือเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน เพื่อข้อมูลที่ถูกต้องและเป็นปัจจุบันที่สุด