Hoe bereken je de waarde van een bedrijfspand?

De waarde van een bedrijfspand bepalen: meer dan alleen de huuropbrengst

De waarde van een bedrijfspand bepalen is complexer dan het simpelweg vermenigvuldigen van de jaarlijkse huuropbrengst met een vast getal. Hoewel de huuropbrengst een cruciale factor is, spelen diverse andere elementen een doorslaggevende rol bij het vaststellen van de werkelijke marktwaarde. De bewering dat een pand met een jaarlijkse huuropbrengst van €100.000 automatisch een waarde heeft van €1.900.000 (gebaseerd op een factor van 19) is een vereenvoudigde, en vaak onnauwkeurige, voorstelling van zaken. Laten we eens dieper ingaan op de factoren die de waarde beïnvloeden.

De opbrengstmethode: een startpunt, geen eindpunt

De opbrengstmethode, waar de genoemde berekening op gebaseerd is, is inderdaad een belangrijke methode bij de waardering van bedrijfspanden. Deze methode kijkt naar de verwachte toekomstige inkomsten (huurinkomsten) van het pand en discount deze naar de huidige waarde. De ‘opbrengstfactor’ (ook wel kapitalisatiesnelheid of ‘cap rate’ genoemd) is hierbij essentieel. Deze factor weerspiegelt het risico dat gepaard gaat met de investering en de marktrente. Een hogere cap rate wijst op een hoger risico of hogere marktrente, resulterend in een lagere waarde. Een factor van 19 is slechts een gemiddelde en kan sterk variëren afhankelijk van diverse parameters.

Factoren die de waarde beïnvloeden:

• Locatie: De ligging van het pand is doorslaggevend. Een pand in een gewilde, strategische locatie met goede bereikbaarheid zal een hogere waarde hebben dan een vergelijkbaar pand op een minder gunstige locatie.
• Huurcontracten: De duur en voorwaarden van de huurcontracten spelen een grote rol. Langdurige contracten met betrouwbare huurders zorgen voor meer zekerheid en dus een hogere waarde. Leegstand vormt daarentegen een risico en verlaagt de waarde.
• Bouwstaat en onderhoud: De staat van onderhoud en de bouwkundige kwaliteit van het pand zijn essentieel. Een pand dat aan renovatie toe is, zal minder waard zijn dan een vergelijkbaar pand in goede staat.
• Marktomstandigheden: De algemene economische situatie en de vraag naar bedrijfspanden in de betreffende regio beïnvloeden de waarde. In een periode van economische groei zal de waarde doorgaans hoger zijn.
• Type huurder: De kredietwaardigheid en het type huurder (bijvoorbeeld een grote, gerenommeerde multinational versus een kleinere, minder bekende onderneming) beïnvloeden de risicofactor en dus de waarde.
• Vergelijkbare panden: De waarde wordt vaak vergeleken met recente transacties van vergelijkbare panden in de omgeving. Dit vergelijkende marktonderzoek is cruciaal.

Conclusie:

De waarde van een bedrijfspand is geen exacte wetenschap en kan niet met een simpele formule berekend worden. De huuropbrengst is weliswaar een belangrijke indicator, maar dient in context geplaatst te worden met bovengenoemde factoren. Een professionele taxateur, met kennis van de lokale markt en ervaring in de vastgoedsector, kan een betrouwbare schatting van de marktwaarde geven. Het blindelings toepassen van een gemiddelde opbrengstfactor, zoals de factor 19 in het voorbeeld, kan leiden tot een aanzienlijke over- of onderschatting van de werkelijke waarde.