Waarom zijn huurhuizen zo duur?

De exploderende huurprijzen: meer dan alleen puntentelling

Huurprijzen lijken de pan uit te rijzen. We horen vaak dat de huur wordt bepaald door een puntensysteem, gebaseerd op factoren zoals oppervlakte, energielabel, WOZ-waarde en voorzieningen. Inderdaad, dit puntensysteem, het zogenaamde woningwaarderingsstelsel (WWS), bepaalt de maximale huurprijs in de gereguleerde sector. Maar dit verklaart slechts een deel van het verhaal, en vaak niet de explosieve stijgingen die we zien. De werkelijkheid is complexer en wordt beïnvloed door een samenspel van factoren die verder gaan dan alleen de puntentelling.

Het WWS is primair bedoeld om huurders te beschermen tegen woekerprijzen in de sociale huursector. Echter, een groeiend deel van de huurmarkt valt onder de vrije sector, waar dit systeem niet van toepassing is. Hier dicteert de markt de prijs, en die wordt opgedreven door een aantal factoren:

• Schaarste: Een nijpend tekort aan woningen, met name in populaire steden en regio’s, zorgt voor een enorme vraag. Meer vraag dan aanbod drijft de prijzen op, ongeacht het puntensysteem.
• Investeerders: De huizenmarkt is aantrekkelijk voor beleggers. Institutionele investeerders en particuliere beleggers kopen woningen op om te verhuren, wat de concurrentie voor huurders verder vergroot en de prijzen opstuwt.
• Stijgende hypotheekrente: De gestegen hypotheekrente maakt kopen voor starters lastiger, waardoor zij langer in de huursector blijven. Dit vergroot de vraag naar huurwoningen en draagt bij aan hogere prijzen.
• Renovatie en modernisering: Verhuurders investeren in renovaties en verhogen vervolgens de huur, soms boven de wettelijk toegestane limiet voor gereguleerde woningen, door te stellen dat het om een ‘geliberaliseerde’ woning gaat na de verbeteringen.
• Locatie, locatie, locatie: De aantrekkelijkheid van een buurt speelt een grote rol. Factoren zoals goede scholen, openbaar vervoer, winkels en groenvoorzieningen verhogen de huurprijs, los van de puntentelling van de woning zelf.
• Inflatie en stijgende kosten: Ook verhuurders hebben te maken met stijgende kosten voor onderhoud, energie en belastingen. Deze kosten worden vaak doorberekend aan de huurders.

Kortom, hoewel het puntensysteem een rol speelt in de huurprijsbepaling, is het slechts één factor in een complex geheel. De krapte op de woningmarkt, de invloed van beleggers en de algemene economische omstandigheden spelen een minstens zo grote rol in de huidige explosieve stijging van de huurprijzen. Het is daarom van belang om verder te kijken dan alleen het WWS en de onderliggende oorzaken aan te pakken om de huurmarkt toegankelijker te maken.