Come vietare un B&B in un condominio?

B&B in Condominio: Come Tracciare una Linea Netta per Evitarli

L’avvento delle piattaforme di home sharing come Airbnb ha portato nuove sfide nella convivenza condominiale. La possibilità di affittare brevemente il proprio appartamento a turisti, trasformandolo di fatto in un Bed & Breakfast (B&B), può generare tensioni e disagi tra i condòmini. Il continuo viavai di estranei, la potenziale rumorosità e la diversa gestione degli spazi comuni sono solo alcune delle problematiche che possono insorgere. Ma come si può, legalmente, vietare l’attività di B&B all’interno di un condominio? La risposta, come spesso accade in ambito legale, non è semplice e richiede un’analisi accurata del contesto.

Il punto chiave risiede nel regolamento condominiale. Questo documento, che disciplina la vita all’interno dell’edificio, gioca un ruolo fondamentale. Tuttavia, non tutti i regolamenti hanno la stessa forza e validità. Per impedire in modo efficace e inappellabile l’attività di B&B, è necessario che il regolamento contenga un divieto esplicito e vincolante.

Esistono, in sostanza, due strade principali per raggiungere questo obiettivo:

• L’unanimità assembleare: La prima, e forse più complessa, consiste nell’ottenere il consenso unanime di tutti i condòmini durante un’assemblea condominiale. Questa decisione, formalizzata in un verbale, avrebbe valore vincolante per tutti, anche per i futuri acquirenti. Ottenere l’unanimità è però un’impresa ardua, poiché basta un solo voto contrario per invalidare la decisione.

• Il divieto inserito nel regolamento contrattuale: La seconda strada, più efficace e duratura, prevede l’inserimento di un divieto esplicito e dettagliato nel regolamento condominiale contrattuale. Questo tipo di regolamento, redatto dal costruttore o dal primo proprietario, viene approvato individualmente da ciascun acquirente al momento della stipula dell’atto di compravendita. In questo modo, il divieto di svolgere attività di B&B diventa una vera e propria obbligazione contrattuale, vincolante per tutti i proprietari e successivi acquirenti. È fondamentale che il divieto sia chiaramente specificato nel regolamento allegato all’atto di acquisto.

Cosa significa questo in pratica?

Se il regolamento condominiale contrattuale, debitamente accettato da tutti i proprietari al momento dell’acquisto, contiene una clausola che esplicitamente vieta lo svolgimento di attività ricettive o di affitto breve assimilabili a B&B, allora tale divieto è legalmente valido e applicabile. In questo caso, il condominio può intraprendere azioni legali contro il condòmino che viola tale divieto, richiedendo la cessazione dell’attività e il risarcimento dei danni eventualmente arrecati.

Attenzione però: Un divieto generico di “attività commerciali” o “attività rumorose” potrebbe non essere sufficiente. La giurisprudenza è orientata verso un’interpretazione restrittiva delle clausole che limitano la proprietà privata. Per essere efficace, il divieto deve essere specifico e inequivocabile, riferendosi in modo esplicito all’attività di affitto breve o a forme di ospitalità a pagamento che si configurano come B&B.

In sintesi:

Per vietare efficacemente l’attività di B&B in un condominio, è necessario agire con chiarezza e precisione, garantendo che il divieto sia:

• Espresso: Non si può presumere o interpretare. Deve essere chiaramente indicato nel regolamento.
• Specifico: Deve riferirsi in modo inequivocabile all’attività di affitto breve o a forme di ospitalità a pagamento.
• Contrattuale: Deve essere contenuto in un regolamento contrattuale approvato individualmente da tutti i proprietari al momento dell’acquisto.
• Unanime: In alternativa al regolamento contrattuale, l’assemblea condominiale può approvare il divieto all’unanimità.

In assenza di uno di questi requisiti, il tentativo di vietare l’attività di B&B potrebbe rivelarsi vano, lasciando spazio a contestazioni legali e a continue frizioni tra i condòmini. Pertanto, è fondamentale consultare un legale esperto in diritto condominiale per valutare la situazione specifica e adottare la strategia più efficace per tutelare i propri interessi e garantire una convivenza pacifica all’interno del condominio.