Hvad er sælgers ansvarsgrundlag ved mangler?

Sælgers ansvar for mangler ved salg af ejerlejligheder: En 10-årig sikkerhedsnet, men ikke en garanti

Salg af en ejerlejlighed er en betydelig investering, og både køber og sælger har et ansvar for at sikre en fair og transparent handel. Et centralt punkt i denne proces er spørgsmålet om sælgers ansvar for mangler ved ejendommen. Mange tror fejlagtigt, at en 10-årig reklamationsret automatisk gør en ejerskifteforsikring overflødig. Sandheden er mere nuanceret.

Lovgivningen på området, primært købeloven, fastslår, at sælger hæfter for mangler ved den solgte ejerlejlighed. Denne hæftelse strækker sig over en periode på 10 år for skjulte mangler. Det betyder, at hvis der opdages en mangel, som ikke var synlig ved købstidspunktet, og som ikke var oplyst af sælger, kan køber kræve afhjælpning, prisnedsættelse eller endda ophævelse af købet afhængig af mangelens omfang.

Men hvad forstås egentlig ved en “skjult mangel”? Det er en mangel, der ikke var synlig ved en normal undersøgelse af ejendommen ved købstidspunktet. En erfaren bygningsinspektør kan naturligvis afsløre flere mangler end en gennemsnitlig køber, men selv en grundig gennemgang kan ikke afdække alle potentielle problemer. Eksempler på skjulte mangler kan være utætheder i tagkonstruktion, skjulte råd i bjælker eller defekter i el-installationer gemt bag vægge.

Den 10-årige frist er dog ikke en garanti for problemfri ejerskab. Der er flere vigtige nuancer:

• Bevisbyrden: Køber skal bevise, at manglen var til stede ved købstidspunktet. Dette kan være vanskeligt, især hvis manglen viser sig lang tid efter købet. Dokumentationsmateriale, såsom fotos fra besigtigelsen eller en tilstandsrapport, kan være afgørende.
• Ældre mangler: En mangel, som opstår efter købet, dækker sælger naturligvis ikke.
• Oplysningspligt: Sælger har en pligt til at oplyse om kendte mangler. Udeladelse af denne oplysning kan føre til ansvar, uanset om manglen er skjult eller ej. Det er derfor afgørende, at sælger er ærlig og grundig i sin beskrivelse af ejendommen.
• Ældning og slid: Normal aldring og slid på ejendommen betragtes ikke som mangler.

Ejerskifteforsikring: Et supplement, ikke en erstatning

Selvom lovgivningen giver køber en vis beskyttelse, giver en ejerskifteforsikring et ekstra sikkerhedsnet. Forsikringen dækker typisk en bredere vifte af skader og mangler end købeloven, og den fjerner en del af bevisbyrden fra køber. Den er derfor et værdifuldt supplement, selvom købeloven giver en 10-årig reklamationsret for skjulte mangler.

Konklusionen er, at den 10-årige reklamationsret for skjulte mangler ved salg af ejerlejligheder er en væsentlig beskyttelse for køberen, men den er ikke en fuldstændig garanti mod alle potentielle problemer. En grundig besigtigelse, en ærlig sælger og en eventuel ejerskifteforsikring er alle vigtige elementer i at sikre en tryg og transparent handel.