Kan en sælger fraskrive sig et ansvar?

Kan en sælger fraskrive sig alt ansvar ved salg af en bolig? En nuanceret besvarelse.

Salg af en bolig er en kompleks affære, og spørgsmålet om sælgers ansvar er ofte genstand for diskussioner og misforståelser. Mange tror, at en tilstandsrapport og en ejerskifteforsikring automatisk fritager sælger for ethvert ansvar. Sandheden er dog mere nuanceret. Mens disse redskaber kan begrænse sælgers ansvar markant, kan de ikke fuldstændigt fritage dem for alle forpligtelser.

Huseftersynsordningen, med sine tilstandsrapporter og elinstallationsrapporter, spiller en central rolle i denne sammenhæng. Ved at fremlægge en grundig tilstandsrapport, der afslører kendte mangler ved boligen, kan sælger dokumentere, at køber var informeret om disse på tidspunktet for handlen. Tilsvarende gælder for elinstallationsrapporten, der afdækker potentielle problemer med el-anlægget. Tilbyder sælger derudover at betale halvdelen af en ejerskifteforsikring, yderligere forstærkes denne beskyttelse.

Dette system er designet til at skabe transparens og balance mellem køber og sælger. Det reducerer risikoen for senere konflikter om skjulte mangler, da begge parter er bedre informerede. Hvis en mangel er tydeligt beskrevet i tilstandsrapporten, og køber har accepteret handlen på dette grundlag, er det vanskeligere for køber at kræve erstatning af sælger bagefter.

Dog er det vigtigt at understrege følgende nuancer:

• Bevidst undladelse: Hvis sælger bevidst undlader at oplyse om væsentlige mangler, der ikke fremgår af rapporten, kan de stadig holdes ansvarlige. En tilstandsrapport er ikke en garanti for fejlfrihed, men et snapshot af boligens tilstand på et givet tidspunkt. Sælgeren har pligt til at oplyse om alt, hvad de ved, eller burde vide om boligens stand.
• Alvorlige mangler: Selvom en mangel er beskrevet i rapporten, kan køber stadig have mulighed for at kræve erstatning, hvis manglen er af en så alvorlig karakter, at den væsentligt påvirker boligens anvendelighed. Definitionen af “væsentlig” afhænger af en konkret vurdering af omstændighederne.
• Ulovligheder: Rapporterne dækker typisk ikke ulovligheder i forhold til gældende lovgivning. Sælger har et selvstændigt ansvar for at sikre, at boligen overholder alle relevante regler og bestemmelser. Manglende oplysning om ulovligheder, f.eks. ulovlig tilbygning, kan medføre ansvar for sælger.
• Aftalegrundlag: Det endelige ansvar afhænger altid af den specifikke aftale mellem køber og sælger. En skriftlig købsaftale, der præciserer parternes ansvar og forpligtelser, er afgørende.

Konklusionen er, at Huseftersynsordningen tilbyder en ramme, hvor sælger kan begrænse, men ikke fuldstændigt fraskrive sig, ansvar. En ansvarlig sælger vil altid søge at give et fyldestgørende billede af boligens tilstand, og en velinformeret køber vil grundigt gennemgå alle dokumenter før underskrivelse af købsaftalen. At stole blindt på rapporterne er derfor ikke tilrådeligt for hverken køber eller sælger. En professionel rådgivning fra en ejendomsmægler eller advokat anbefales altid i forbindelse med et boligsalg.