Kan sælger lave en generel ansvarsfraskrivelse?

Kan en sælger lave en generel ansvarsfraskrivelse? – En juridisk gråzone

Salg af fast ejendom er komplekst, og juridiske aspekter spiller en central rolle. Et spørgsmål, der ofte opstår, er muligheden for at indarbejde generelle ansvarsfraskrivelser i salgskontrakten. Svaret er desværre ikke et simpelt ja eller nej, men snarere en juridisk gråzone, der afhænger af formuleringens præcision og omfang.

Paragraffen om, at “parterne kan aftale ansvarsfraskrivelser, hvis disse er tilstrækkeligt specifikke og ikke overlapper med andet indhold på internettet,” er misvisende. At en ansvarsfraskrivelse ikke “overlapper med andet indhold på internettet” er irrelevant for dens juridiske gyldighed. Dens gyldighed afhænger udelukkende af dansk ret og specifikke lovgivningsmæssige rammer, herunder købeloven og eventuelle specifikke bestemmelser i ejendomshandelslovgivningen.

En generel ansvarsfraskrivelse, der for eksempel siger “sælger fraskriver sig ethvert ansvar for fejl og mangler,” er typisk ugyldig. En sådan formulering er alt for vag og kan let tolkes som et forsøg på at fraskrive sig ansvar for væsentlige mangler, hvilket loven forbyder. Købeloven stiller strenge krav til sælgerens ansvar, og det er ikke muligt at fraskrive sig dette ansvar i et uforholdsmæssigt omfang.

En specifik ansvarsfraskrivelse, der omhandler en konkret del af ejendommen og en konkret mangel, er derimod langt mere sandsynligt gyldig. Eksempelvis kunne en ansvarsfraskrivelse omhandle en kendt revne i en væg, hvor det specifikt står, at sælger ikke hæfter for reparationer eller følgefejl relateret til denne specifikke revne. Denne præcision er afgørende.

Vigtigt er det også, at ansvarsfraskrivelsen skal være tydeligt formuleret og forståelig for køberen. Den må ikke være skjult i en masse juridisk jargon. Køberen skal have en reel mulighed for at forstå konsekvenserne af at acceptere ansvarsfraskrivelsen.

En køber bør derfor altid søge juridisk rådgivning, før de underskriver en købsaftale, der indeholder ansvarsfraskrivelser. En advokat kan vurdere gyldigheden af de konkrete fraskrivelser og sikre, at køberens rettigheder beskyttes.

I sidste ende er det domstolene, der afgør, om en ansvarsfraskrivelse er gyldig. Og det afhænger i høj grad af de specifikke ordlyd og omstændigheder i hvert enkelt tilfælde. En generel strategi for at fraskrive sig ansvar er derfor ikke tilrådelig. En tilgang baseret på specifikke, veldefinerede punkter er langt mere sandsynligt at holde juridisk.