Ist die Legionellenuntersuchung umlagefähig?

Legionellenprüfung: Umlagefähig oder nicht? Ein Blick in die Betriebskostenabrechnung

Die Betriebskostenabrechnung ist ein ständiges Streitthema zwischen Mietern und Vermietern. Unklarheiten herrschen oft darüber, welche Kosten überhaupt umlagefähig sind und welche nicht. Ein besonders sensibles Thema ist die Legionellenprüfung. Schützt sie die Gesundheit der Mieter und darf deshalb auf die Mieter umgelegt werden? Die Antwort ist komplex und hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Was ist die Legionellenprüfung und warum ist sie wichtig?

Legionellen sind Bakterien, die in warmem Wasser leben und sich dort vermehren können. Gelangen sie durch Aerosole (feinste Wassertröpfchen, z.B. beim Duschen) in die Atemwege, können sie eine schwere Lungenentzündung, die sogenannte Legionärskrankheit, auslösen. Um dies zu verhindern, ist die regelmäßige Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen in Mehrfamilienhäusern gesetzlich vorgeschrieben.

Die Umlagefähigkeit der Legionellenprüfung: Grundsätzlich ja, aber…

Grundsätzlich gilt: Die Kosten für die Legionellenprüfung sind umlagefähig, wenn sie regelmäßig durchgeführt wird und der Sicherheit der Mieter dient. Dies basiert auf der Annahme, dass die Prüfung eine Maßnahme zur Sicherstellung eines ordnungsgemäßen und hygienischen Zustands der Trinkwasseranlage darstellt und somit zu den umlagefähigen Betriebskosten gehört.

Die Umlagefähigkeit wird durch § 2 Nr. 4a BetrKV (Betriebskostenverordnung) gedeckt, welcher die Kosten der Wasserversorgung umfasst. Dazu gehören eben auch die Kosten für die regelmäßige Prüfung des Trinkwassers auf Legionellen, sofern diese gesetzlich vorgeschrieben ist oder auf freiwilliger Basis durchgeführt wird, um die Trinkwasserqualität sicherzustellen.

Wichtige Voraussetzungen für die Umlagefähigkeit:

• Regelmäßigkeit: Die Prüfung muss in regelmäßigen Abständen erfolgen, um einen dauerhaften Schutz zu gewährleisten. Einmalige, außerordentliche Prüfungen aufgrund eines konkreten Verdachts können anders behandelt werden.
• Dokumentation: Der Vermieter muss die Durchführung der Prüfung und die entstandenen Kosten nachweisen können.
• Transparenz: Die Kosten müssen in der Betriebskostenabrechnung klar und verständlich ausgewiesen sein.
• Keine unsachgemäße Kostenverteilung: Die Kosten müssen nach einem nachvollziehbaren Schlüssel auf die Mieter umgelegt werden, beispielsweise nach Wohnfläche oder Personenzahl.

Wann die Umlagefähigkeit problematisch sein kann:

• Anlasslose, übermäßige Prüfungen: Wenn der Vermieter die Prüfung unnötig oft durchführen lässt, nur um die Kosten zu erhöhen, könnte die Umlagefähigkeit in Frage gestellt werden.
• Sanierungskosten: Die Kosten für eine Sanierung der Trinkwasseranlage, beispielsweise aufgrund eines Legionellenbefalls, sind in der Regel nicht umlagefähig, da es sich um Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten handelt, die vom Vermieter zu tragen sind.
• Verstoß gegen die Trinkwasserverordnung: Wenn die Legionellenprüfung aufgrund eines Verstoßes gegen die Trinkwasserverordnung erforderlich wird, kann die Umlagefähigkeit ebenfalls in Frage gestellt werden. Hier kommt es auf die genauen Umstände des Einzelfalls an.

Was Mieter tun können:

• Betriebskostenabrechnung prüfen: Überprüfen Sie die Betriebskostenabrechnung genau und achten Sie auf die separate Ausweisung der Kosten für die Legionellenprüfung.
• Dokumentation einfordern: Fordern Sie gegebenenfalls die Dokumentation der durchgeführten Prüfungen und die dazugehörigen Kostenbelege an.
• Beratung einholen: Bei Unklarheiten oder Zweifeln können Sie sich von einem Mieterverein oder einem Rechtsanwalt beraten lassen.

Fazit:

Die Kosten für die regelmäßige Legionellenprüfung sind grundsätzlich umlagefähig, da sie der Sicherstellung der Trinkwasserqualität und somit der Gesundheit der Mieter dienen. Allerdings müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Mieter sollten ihre Betriebskostenabrechnung sorgfältig prüfen und sich bei Unklarheiten rechtzeitig beraten lassen, um ungerechtfertigte Kosten zu vermeiden. Vermieter sollten auf eine transparente und nachvollziehbare Abrechnung achten, um Konflikte zu vermeiden.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.