Hva er hovedregelen for fordeling av felleskostnader?

Hovedregelen for fordeling av felleskostnader i et eierseksjonssameie: Sameiebrøken

Eierseksjonssameier, enten det dreier seg om leilighetskomplekser, rekkehus eller næringsbygg, krever et system for å fordele kostnader knyttet til fellesområder og tjenester. Hovedregelen for denne fordelingen er nedfelt i eierseksjonsloven § 29: felleskostnadene fordeles etter sameiebrøk.

Denne sameiebrøken, ofte uttrykt som en brøkdel eller et prosenttall, representerer den enkelte seksjonseiers relative andel av sameiets totale verdi. Den beregnes typisk ut fra seksjonens størrelse (primært bruksareal) i forhold til sameiets samlede areal, men kan også justeres basert på faktorer som beliggenhet, utsikt og andre særtrekk som påvirker markedsverdien. En større leilighet vil dermed vanligvis ha en høyere sameiebrøk, og følgelig betale en større andel av felleskostnadene.

Selv om sameiebrøken er utgangspunktet, betyr det ikke at alle felleskostnader alltid fordeles proporsjonalt. Loven åpner for at sameiet, gjennom vedtak i sameiermøtet, kan bestemme en annen fordelingsnøkkel for spesifikke kostnader. Dette kan være aktuelt i tilfeller der en bestemt tjeneste eller et fellesområde i hovedsak benyttes av et begrenset antall seksjonseiere.

Tenk deg for eksempel et sameie med både leiligheter og næringsseksjoner. Det kan være rimelig å fordele kostnadene knyttet til vedlikehold av felles takterrasse kun mellom leilighetseierne, dersom næringsseksjonene ikke har tilgang til terrassen. Et annet eksempel kan være kostnader knyttet til garasjeplasser, som naturlig fordeles kun mellom de seksjonseierne som disponerer en plass.

For å endre fordelingsnøkkelen fra sameiebrøk kreves det et vedtak i sameiermøtet med et kvalifisert flertall, vanligvis to tredjedeler av de fremmøtte stemmene. Det er viktig at slike vedtak er godt begrunnet og dokumentert for å unngå konflikter og sikre en rettferdig fordeling av kostnadene.

Oppsummert er sameiebrøken det sentrale elementet i fordelingen av felleskostnader i et eierseksjonssameie. Den sikrer en grunnleggende proporsjonalitet basert på eierskapsandel, men gir samtidig fleksibilitet til å differensiere fordelingen for spesifikke kostnadselementer basert på faktisk bruk og nytte. En klar forståelse av sameiebrøkens rolle og mulighetene for avvik fra hovedregelen er avgjørende for et velfungerende sameie.