Kdo platí daň kupující nebo prodávající?

Kdo platí daň při prodeji nemovitosti: Kupující, nebo prodávající? Odpověď, která vás může překvapit.

Při transakci prodeje nemovitosti se často vedou diskuze o nákladech a daních. Jedna z nejčastějších otázek zní: Kdo vlastně platí daň? Je to kupující, který se těší na nový domov, nebo prodávající, který se loučí se svým majetkem? Ačkoli se to nemusí na první pohled zdát zřejmé, odpověď je jednoznačná: Daň z příjmu z prodeje nemovitosti platí prodávající.

Abychom to uvedli na pravou míru, bavíme se zde o dani z příjmu fyzických osob (nebo právnických osob, pokud je prodávajícím firma), která se vztahuje na zisk (příjem) z prodeje nemovitosti. Jedná se o rozdíl mezi prodejní cenou a pořizovací cenou (plus další náklady spojené s nabytím a zhodnocením nemovitosti). Tento zisk je následně zdaněn dle aktuálních daňových zákonů.

Proč prodávající a ne kupující?

Je to proto, že prodávající realizuje příjem z prodeje. Kupující naopak vydává finanční prostředky na nákup aktiva. Daň z příjmu je principiálně zdaněním realizovaného zisku, a proto je logické, že jej platí ten, kdo tento zisk inkasuje.

Kdy prodávající daň neplatí? Existují výjimky?

Ano, existují situace, kdy je prodávající od placení daně z příjmu osvobozen. Tyto výjimky jsou definovány v zákoně o daních z příjmů a zahrnují například:

• Doba vlastnictví: Pokud prodávající vlastnil nemovitost déle než určitou dobu (aktuálně obvykle 10 let pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021; pro dřívější nabytí platí kratší lhůta), je zisk z prodeje osvobozen od daně.
• Užití výnosu na uspokojení bytové potřeby: Pokud prodávající použije získané finanční prostředky na pořízení vlastního bydlení (např. nákup jiného bytu, stavbu domu), může být od daně osvobozen.
• Dědictví: Pokud prodávající nemovitost zdědil a prodává ji po uplynutí určité doby (v současnosti 5 let), je také osvobozen od daně. Zde je ale důležité zkontrolovat, kdy nemovitost nabyl původní vlastník (tedy ten, po kom dědíte) – pokud by on vlastnil nemovitost déle než 10 let, i dědic by byl ihned po nabytí osvobozen.
• Další specifické případy: Existují i další, méně časté, výjimky, které je potřeba posoudit individuálně s daňovým poradcem.

Důležité upozornění:

I když prodávající může být od daně osvobozen, je vždy nutné řádně vyhodnotit situaci a probrat ji s odborníkem (daňovým poradcem nebo právníkem). Nesprávné posouzení může vést k nepříjemným překvapením a sankcím ze strany finančního úřadu.

Co platí kupující?

Kupující hradí jiné náklady spojené s koupí nemovitosti, jako například:

• Daň z nabytí nemovitosti: Tato daň byla v minulosti placena kupujícím, ale byla zrušena.
• Poplatky za vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
• Náklady na právní služby (např. sepsání kupní smlouvy).
• Náklady spojené s financováním (hypotéka).

Závěrem:

Ačkoli kupující hradí řadu nákladů spojených s koupí nemovitosti, daň z příjmu z prodeje nemovitosti nese prodávající. Je však důležité si uvědomit existenci výjimek, kdy může být prodávající od této daně osvobozen. Doporučuje se konzultace s odborníkem, aby se předešlo případným komplikacím.