Jaka jest wysokość hipoteki?

Wysokość Hipoteki: Ile Bank Może Chcieć i Czy To Zawsze Dobre?

Kredyt hipoteczny to dla większości z nas jedyna droga do własnego “M”. Decyzja o jego zaciągnięciu wiąże się z szeregiem pytań, a jedno z najważniejszych brzmi: jaka będzie wysokość hipoteki, czyli zabezpieczenia banku na naszej nieruchomości? Odpowiedź na to pytanie, choć na pozór prosta, kryje w sobie pewne niuanse.

Po pierwsze: Brak sztywnej regulacji.

Wbrew pozorom, wysokość hipoteki nie jest precyzyjnie określona w żadnych przepisach prawnych. Nie ma konkretnego paragrafu mówiącego, że bank może zażądać zabezpieczenia w wysokości X procent wartości kredytu. To oznacza, że każdy bank prowadzi własną politykę w tym zakresie.

Po drugie: Praktyka bankowa – przedział 150-200%.

Z obserwacji rynku wynika, że banki najczęściej żądają hipoteki na kwotę stanowiącą 150-200% wartości udzielonego kredytu. Dlaczego tak dużo, skoro pożyczamy np. 300 000 zł? Bank, zabezpieczając się w ten sposób, bierze pod uwagę różne czynniki ryzyka, takie jak:

• Koszty egzekucji: W przypadku braku spłaty, bank musi przeprowadzić procedurę windykacji i sprzedaży nieruchomości. To generuje dodatkowe koszty, które muszą zostać pokryte.
• Spadek wartości nieruchomości: Rynek nieruchomości podlega fluktuacjom. Bank zakłada, że wartość nieruchomości może spaść, a on nadal musi odzyskać pożyczone pieniądze.
• Odsetki i koszty dodatkowe: Do spłaty kredytu doliczane są odsetki i inne opłaty. Hipoteka musi pokryć również te dodatkowe koszty.

Po trzecie: Kwestia “nadmiernego zabezpieczenia” – szara strefa prawa.

Teoretycznie, polskie prawo zabrania stosowania tzw. “nadmiernych zabezpieczeń”. Chodzi o sytuację, w której wartość zabezpieczenia (w tym przypadku hipoteki) jest rażąco niewspółmierna do wysokości udzielonego kredytu i związanych z nim kosztów. Problem polega na tym, że brak jest jasnej definicji “rażącej niewspółmierności”. Co dla jednego może być standardem, dla innego będzie już nadużyciem.

Ostateczna decyzja należy do banku.

Mając na uwadze powyższe, należy pamiętać, że to instytucja finansująca podejmuje ostateczną decyzję o wysokości hipoteki. Przy czym warto negocjować! Jeśli uważasz, że bank żąda zbyt wysokiego zabezpieczenia, spróbuj przedstawić swoje argumenty. Możesz powołać się na:

• Wysoki wkład własny: Im większy wkład własny, tym mniejsze ryzyko dla banku.
• Stabilną sytuację finansową: Udokumentuj stabilne dochody i brak zobowiązań finansowych.
• Atrakcyjną lokalizację nieruchomości: Nieruchomość położona w dobrej lokalizacji jest mniej narażona na spadek wartości.

Podsumowanie:

Wysokość hipoteki jest indywidualną kwestią, zależną od polityki banku i oceny ryzyka. Choć najczęściej spotykamy się z zabezpieczeniem na poziomie 150-200% wartości kredytu, warto analizować tę kwestię indywidualnie i, w razie potrzeby, negocjować z bankiem. Pamiętajmy, że choć hipoteka jest zabezpieczeniem dla banku, to my ponosimy koszty związane z jej ustanowieniem i ewentualnym wykreśleniem. Dlatego warto dobrze przemyśleć wszystkie argumenty, zanim zgodzimy się na warunki przedstawione przez bank.