W jakim terminie zwrot zadatku?

Zwrot zadatku – kiedy możemy go żądać? Kluczowy jest termin i okoliczności rozwiązania umowy

Zadatek, udzielony przy zawarciu umowy przedwstępnej, stanowi dla stron istotną kwestię, szczególnie w kontekście jego zwrotu w przypadku niewykonania umowy. Choć intuicyjnie wydaje się, że odzyskanie zadatku jest oczywiste po rozwiązaniu umowy, rzeczywistość prawna bywa bardziej skomplikowana i zależy od wielu czynników. Kluczowy jest przede wszystkim termin, w którym można dochodzić zwrotu.

Powszechnie przyjmuje się, że roszczenie o zwrot zadatku przedawnia się po upływie roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona (umowa główna). Oznacza to, że jeśli umowa przedwstępna przewidywała zawarcie umowy głównej np. 15 marca 2023 roku, a umowa ta nie doszła do skutku z winy którejkolwiek ze stron, to uprawniony do zwrotu zadatku ma rok, czyli do 15 marca 2024 roku, na wniesienie stosownego żądania. Po tym terminie roszczenie ulegnie przedawnieniu i dochodzenie zwrotu zadatku będzie praktycznie niemożliwe.

Należy jednak podkreślić, że powyższy termin to jedynie punkt wyjścia. W praktyce termin przedawnienia może ulec modyfikacji w zależności od okoliczności rozwiązania umowy i przyczyn niewykonania umowy przyrzeczonej. Na przykład, jeżeli rozwiązanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności niezależnych od woli stron (np. siła wyższa), to termin ten może być interpretowany indywidualnie przez sąd, biorąc pod uwagę specyfikę sytuacji. Podobnie, jeśli strony same w umowie przedwstępnej określiły inny termin zwrotu zadatku, to ten termin będzie wiążący.

Dodatkowo, ważna jest kwestia winy. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, w przypadku rozwiązania umowy przedwstępnej z winy jednej ze stron, strona niewinna ma prawo do żądania podwójnej wysokości zadatku. Strona winna może jedynie żądać zwrotu zadatku. Określenie winy leży w gestii sądu, który będzie analizował okoliczności sprawy. Należy więc pamiętać, że samo złożenie żądania zwrotu zadatku po upływie roku od daty planowanego zawarcia umowy głównej nie gwarantuje sukcesu.

Podsumowując, choć rok od daty planowanego zawarcia umowy głównej stanowi istotny punkt odniesienia w kwestii zwrotu zadatku, to nie jest to sztywna reguła. W praktyce konieczna jest analiza indywidualnych okoliczności każdej sprawy, uwzględniając zapisy umowy przedwstępnej, przyczynę rozwiązania umowy i potencjalną winę stron. W przypadku wątpliwości, konsultacja z prawnikiem jest wysoce wskazana.