¿Cómo sacar a una persona de un préstamo hipotecario?

Desatando Nudos Financieros: ¿Cómo Desvincular a Alguien de una Hipoteca?

La compra de una vivienda representa una de las decisiones financieras más importantes en la vida de una persona, y frecuentemente se realiza en conjunto, ya sea con una pareja, familiares o socios. Sin embargo, las circunstancias cambian, y puede surgir la necesidad de desvincular a uno de los titulares de una hipoteca. Esta situación, aunque común, presenta desafíos legales y financieros que requieren una cuidadosa consideración.

La premisa fundamental que debemos entender es que sacar a alguien de una hipoteca no es una acción unilateral. La hipoteca es un contrato legalmente vinculante que involucra al banco o entidad financiera y a todos los titulares del préstamo. Imaginemos la hipoteca como un lazo que une a todas las partes; romper ese lazo requiere del consentimiento de cada uno de sus extremos.

El Contrato Hipotecario: Un Compromiso Trilateral

El contrato hipotecario no es simplemente un acuerdo entre dos personas. Es un compromiso formal entre:

• La entidad financiera (el banco): Quien presta el dinero y tiene la seguridad sobre la propiedad.
• El titular que quiere salir: Quien desea desvincularse del préstamo y dejar de ser responsable.
• El/los titular/es que permanecen: Quienes continuarán siendo responsables del pago de la hipoteca.

Modificar este contrato, y en particular eliminar a uno de los firmantes, exige la aprobación unánime de todas las partes. El banco, en particular, evaluará la solvencia del/los titular/es restantes para asegurarse de que pueden afrontar la hipoteca por sí solos.

Alternativas para la Desvinculación Hipotecaria

Aunque la tarea pueda parecer compleja, existen alternativas que, con el consentimiento de todas las partes, pueden permitir la desvinculación de uno de los titulares:

1. La Novación: Esta opción implica modificar el contrato de la hipoteca existente. En este caso, se negocia con el banco la eliminación del titular que desea salir y se reevalúan las condiciones del préstamo. El banco analizará la capacidad financiera de quienes permanecen para asegurarse de que pueden seguir pagando la hipoteca. Si la entidad lo aprueba, se firma un nuevo contrato donde solo figuran los titulares restantes.

2. La Subrogación del Deudor: Esta opción es menos frecuente, pero puede ser viable. Consiste en que una tercera persona (no necesariamente familiar) asuma la parte de la hipoteca correspondiente al titular que desea desvincularse. Esta persona debe ser aceptada por el banco y demostrar la solvencia necesaria.

3. La Venta de la Propiedad: Si las opciones anteriores no son factibles, la venta de la propiedad hipotecada puede ser la solución. Con el dinero obtenido de la venta se cancela la hipoteca y se libera a todos los titulares de su obligación. Posteriormente, cada titular recibe la parte proporcional del remanente, según lo acordado.

4. Acuerdo Privado y Formalización: Aunque no elimina directamente al titular de la hipoteca, se puede llegar a un acuerdo privado entre las partes, estableciendo que la persona que desea desvincularse reciba una compensación y deje de contribuir al pago de la hipoteca. Este acuerdo debe ser formalizado legalmente para evitar futuros problemas. Sin embargo, es crucial entender que, ante el banco, todos los titulares siguen siendo responsables del pago total de la hipoteca.

Consideraciones Clave

• Asesoramiento Profesional: Antes de tomar cualquier decisión, es fundamental buscar el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario y un asesor financiero. Ellos podrán analizar la situación específica y ofrecer la mejor estrategia.
• Comunicación Abierta: Mantener una comunicación honesta y transparente con todas las partes involucradas, incluyendo el banco y los demás titulares, es esencial para llegar a un acuerdo beneficioso para todos.
• Impacto en la Solvencia: La desvinculación de un titular puede afectar la solvencia del/los titular/es restantes. Es crucial analizar este impacto y buscar alternativas para compensarlo, como aumentar los ingresos o reducir los gastos.

En conclusión, desvincular a alguien de una hipoteca es un proceso que requiere planificación, negociación y, sobre todo, el consentimiento de todas las partes involucradas. Explorar las alternativas disponibles con la guía de profesionales y manteniendo una comunicación clara es la clave para lograr una solución que beneficie a todos y evite futuros conflictos.