不動産における2026年問題とは？

不動産業界を揺るがす「2026年問題」：相続税対策の裏に潜むリスクと未来への対策

2026年、日本の不動産業界は大きな転換期を迎える可能性があります。それは、「2026年問題」と呼ばれる、相続税対策として建てられた賃貸物件が大量に市場に出回り、不動産価格の急落を招く可能性を秘めた問題です。

2016年の相続税法改正により、基礎控除額が引き下げられ、相続税の課税対象となる人が増加しました。これを受け、多くの方が相続税対策として、現金や他の資産を不動産、特に賃貸物件へと転換しました。なぜなら、賃貸物件は相続評価額を大幅に下げることができるため、相続税の節税効果が期待できるからです。

この相続税対策として建てられた賃貸物件の多くが、サブリース契約を結んでいます。サブリースとは、不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、入居者に転貸する形式の契約です。オーナーは空室リスクを負うことなく安定した収入を得られる一方、不動産会社は入居者を探す手間や管理業務を担います。

問題は、このサブリース契約の多くが、10年程度の期間で家賃の見直し条項を含んでいる点です。2016年の相続税法改正後に建てられた賃貸物件は、2026年頃に契約更新時期を迎えることになり、その際に家賃の大幅な値下げが予想されます。

なぜ家賃が大幅に値下げされるのでしょうか？相続税対策として建てられた物件の中には、立地条件や建物自体に課題を抱えるものも少なくありません。当初は相続税対策という目的が優先されたため、必ずしも収益性を重視した物件ばかりではないのです。10年という期間を経て、周辺環境の変化や建物の老朽化が進み、入居率の低下や家賃相場の下落といった要因が重なることで、家賃の見直しが避けられなくなる可能性が高まります。

家賃が大幅に値下げされると、オーナーの収益は大幅に減少し、ローン返済が困難になるケースも出てくるでしょう。その結果、物件を手放すことを検討するオーナーが増加し、市場に大量の売り物件が出回ることで、不動産価格が下落するリスクが高まります。

しかし、2026年問題は単なる不動産価格の下落問題に留まりません。地方の過疎化や高齢化といった社会問題とも深く関わっており、地域経済全体への影響も懸念されます。

では、この2026年問題に対して、私たちはどのように向き合うべきなのでしょうか？

不動産オーナーが取るべき対策:

• 契約内容の見直し: 現在のサブリース契約の内容を改めて確認し、今後の家賃見直しの可能性や条件を把握することが重要です。
• 物件の価値向上: リフォームやリノベーションを行い、物件の競争力を高めることが有効です。
• 出口戦略の検討: 必要に応じて、早めに売却を検討することも視野に入れる必要があります。
• 専門家への相談: 不動産会社や税理士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。

不動産投資家が取るべき対策:

• 慎重な物件選定: 立地条件や建物構造、管理体制などを十分に吟味し、将来的なリスクを考慮した上で物件を選ぶ必要があります。
• 情報収集の徹底: 市場動向や金利変動など、常に最新の情報を収集し、投資判断に役立てることが重要です。
• 分散投資: 一つの物件に集中投資するのではなく、複数の物件に分散投資することでリスクを軽減することができます。

2026年問題は、日本の不動産業界全体に影響を与える可能性のある重要な問題です。一人ひとりがこの問題を理解し、適切な対策を講じることで、より安定した不動産市場を築き、未来へと繋げていくことができるはずです。