宅建で一部共有部分とは？

宅建試験において、そしてマンション居住者にとって、理解が難しいもののひとつに「一部共用部分」があります。 共用部分といえば、廊下やエレベーター、ゴミ置き場といった、全ての区分所有者が共有して利用する部分をイメージするでしょう。しかし、一部共用部分はその名の通り、一部の区分所有者だけが利用できる、特殊な共用部分なのです。この微妙な違いを正確に理解することは、宅建士として、そしてマンション居住者として非常に重要です。

本稿では、一部共用部分の定義、その法的根拠、そして具体的な例を挙げて、その実態を詳しく解説します。一般的な共用部分との違いを明確にすることで、誤解を招きやすい点を解消し、より深い理解を目指します。

まず、重要なのは、一部共用部分もあくまで「共用部分」であるということです。所有権の形態としては、区分所有者全員が共有する権利を持つ点で、専有部分とは根本的に異なります。専有部分は特定の区分所有者だけが排他的に利用できる部分であり、所有権もその区分所有者単独に帰属します。一方、一部共用部分は、所有権は全員共有であるものの、利用権が特定の区分所有者だけに限定されているという点が大きな違いです。

この限定された利用権の根拠となるのが、マンションの区分所有規約です。法律（区分所有法）では、共用部分の利用について個々の区分所有者の権利を明示的に規定していません。そのため、共用部分の具体的な利用方法や範囲は、区分所有者全員で合意した規約によって定められることになります。一部共用部分も、この規約によって、特定の区分所有者のみが利用できる部分として指定されるのです。

規約において、一部共用部分として指定されるのは、通常、専有部分と密接な関係を持つ部分です。例えば、以下のようなものが挙げられます。

• 店舗部分に付随する専用通路や出入口: 建物内に店舗を構える区分所有者だけが利用する通路や出入口は、典型的な一部共用部分です。他の住戸の居住者は、これらの通路や出入口を利用することはできません。
• 特定の住戸に隣接するバルコニーの一部: 例えば、隣接する住戸と共有するバルコニーの一部分が、特定の住戸のみに利用が限定される場合も考えられます。この場合、その部分の修繕費用負担についても、規約で明確に定められている必要があります。
• 屋上庭園の一部: マンションの屋上に設置された庭園の一部が、特定の階層の住戸の居住者のみ利用できるよう区画されている場合も該当します。

重要なのは、一部共用部分の指定は、区分所有者全員の合意に基づいた規約によってなされる点です。 恣意的、もしくは不公平な指定は、他の区分所有者から異議が申し立てられる可能性があります。そのため、規約の作成段階では、公平性と透明性を確保することが不可欠です。 また、一部共用部分に関する修繕費用や管理費の負担についても、規約で明確に定められていなければ、紛争の原因となる可能性があります。

このように、一部共用部分は、一見すると専有部分のように見えるものの、所有権の形態は共用部分であるという複雑な性質を持っています。 宅建試験においては、この違いを正確に理解し、規約との関連性も踏まえて問題を解くことが求められます。 マンション居住者にとっても、規約をよく読んで、自身に関係する一部共用部分について理解を深めることが、円滑なマンション生活を送る上で重要と言えるでしょう。