物件の私道にあるデメリットは？

知っておきたい！私道に面した不動産のメリット・デメリット徹底解説

不動産の購入を検討する際、接道状況は重要な判断材料の一つです。特に「私道」に面した物件は、公道に面した物件とは異なる特徴があり、メリットとデメリットを理解しておくことが不可欠です。

私道とは何か？

私道とは、個人や法人が所有する道路であり、特定の人のみが通行することを目的としています。しかし、実際には、その道路に面した複数の建物へのアクセスを提供する役割を担っている場合が多く、公共的な側面も持ち合わせています。

私道に面した不動産のメリット

• 比較的安価な価格設定: 一般的に、私道に面した物件は、公道に面した物件よりも価格が低めに設定されている傾向があります。これは、後述するデメリットがあるため、価格に反映されていると考えられます。
• 閑静な住環境: 私道は、公道に比べて交通量が少なく、静かな環境を求める方にとっては魅力的な選択肢となります。特に、車の通行を制限している私道の場合、より静かで安全な住環境が期待できます。
• 独自の利用方法: 私道は、所有者の許可を得れば、一定の範囲内で独自の利用方法が可能です。例えば、ガーデニングを楽しんだり、子供の遊び場として活用したりできます（ただし、建築制限などの法的制約がある場合もあります）。

私道に面した不動産のデメリット

• 建築制限と利用制限: 冒頭でも触れられているように、私道は建築基準法上の道路として認められない場合があり、建物の建て替えや増築が制限されることがあります。建築確認が下りない可能性もあるため、事前に建築士や不動産業者に確認が必要です。また、駐車場として利用する場合も、他の私道利用者の通行を妨げないように配慮する必要があります。
• 敷地面積の算入制限: 私道部分は、原則として建ぺい率や容積率を算出する際の敷地面積に算入されません。そのため、建築可能な建物の規模が制限される可能性があり、希望する建物を建てられない場合があります。
• 維持管理の負担: 私道の維持管理は、原則として私道に面した土地の所有者全員で行います。舗装の補修、清掃、除雪など、共同で費用を負担する必要があり、意見の相違が生じることもあります。
• 通行権の問題: 私道に面した土地の所有者は、その私道を通行する権利を有しますが、その権利が明確に定められていない場合、通行を巡ってトラブルが発生する可能性があります。特に、私道の所有者が変わった場合、通行権の確認が重要になります。
• 上下水道管の引き込み: 私道に上下水道管が埋設されていない場合、引き込み費用を自己負担する必要があり、高額な費用が発生する可能性があります。事前に、上下水道管の埋設状況を確認しておくことが重要です。

購入前に確認すべきこと

私道に面した不動産の購入を検討する際は、以下の点について事前に確認することが重要です。

• 建築基準法上の道路としての扱い: 建築基準法上の道路として認められているかどうか、建築確認が下りるかどうかを確認します。
• 私道の所有者と利用状況: 私道の所有者、通行権の有無、利用状況、維持管理方法などを確認します。
• 上下水道管の埋設状況と引き込み費用: 上下水道管の埋設状況、引き込み費用、負担割合などを確認します。
• 過去のトラブル事例: 過去に私道に関するトラブル事例がないかを確認します。

まとめ

私道に面した不動産は、価格の安さや静かな住環境などのメリットがある一方で、建築制限や維持管理の負担などのデメリットも存在します。購入を検討する際は、これらのメリットとデメリットを十分に理解し、事前に必要な情報を収集することが重要です。不動産業者や建築士などの専門家にも相談しながら、慎重に判断することをおすすめします。