43条但し書きのデメリットは？

43条但し書き道路のデメリット：担保評価と建築制限、知っておくべきリスク

43条但し書き道路に面した土地は、一見すると建築確認が取れるため、建築可能な土地として認識されます。しかし、実際には様々なデメリットが存在し、特に担保評価の低さや建築における制限は、将来的な資産価値にも大きく影響を及ぼす可能性があります。本記事では、43条但し書き道路に面した土地のデメリットをより深く掘り下げ、注意すべき点を解説します。

担保評価の低下とその影響

ご指摘の通り、43条但し書き道路に面した土地は、金融機関からの担保評価が低くなる傾向があります。これは、以下の理由に基づきます。

• 接道義務の不備: 建築基準法上の接道義務（原則として幅4m以上の道路に2m以上接していること）を満たしていないため、再建築時に同様の許可が得られる保証がない。
• 再建築不可のリスク: 道路幅が狭い場合、将来的に道路拡幅の対象となる可能性があり、その場合、建築できる建物が制限されたり、最悪の場合、再建築が不可能になるリスクがある。
• 緊急車両の進入困難: 幅の狭い道路は、消防車や救急車などの緊急車両の進入が困難な場合があり、災害時のリスクが高いと判断される。

これらの理由から、金融機関は43条但し書き道路に面した土地の担保価値を低く評価し、融資額を減額したり、融資自体を断るケースも少なくありません。これは、住宅ローンを利用して土地を購入する場合、大きなハードルとなります。

建築制限のデメリット

43条但し書きによる建築許可は、あくまで「特定行政庁がその道路に面して建築物を建築することがやむを得ないと認める場合」に限られます。つまり、通常の建築確認とは異なり、例外的な許可であり、以下の点で建築制限を受ける可能性があります。

• 建築物の用途制限: 周辺環境への影響を考慮し、住宅以外の用途（店舗や事務所など）での建築が認められない場合がある。
• 建築物の規模制限: 建築できる建物の高さや面積が制限される場合がある。
• 再建築時の審査: 一度建築許可が下りたとしても、再建築時には再度審査が必要となり、許可が下りない可能性もある。

これらの建築制限は、将来的な土地活用において大きな制約となり、思い通りの建築ができない可能性があります。

将来的な資産価値への影響

43条但し書き道路に面した土地は、担保評価の低さや建築制限があることから、将来的な資産価値が低くなる可能性があります。特に、再建築が困難になった場合、土地の価値は大きく下落するでしょう。また、買い手もこれらのデメリットを考慮するため、売却時の交渉において不利になる可能性が高くなります。

購入前の注意点

43条但し書き道路に面した土地を購入する場合は、以下の点に注意が必要です。

• 特定行政庁への事前確認: 特定行政庁に相談し、再建築が可能かどうか、どのような建築制限があるのかなどを事前に確認する。
• 周辺住民へのヒアリング: 周辺住民から、過去の建築事例や道路に関する情報などを収集する。
• 不動産鑑定士への相談: 不動産鑑定士に土地の評価を依頼し、客観的な視点から土地の価値を判断してもらう。

これらの情報を総合的に判断し、将来的なリスクを十分に理解した上で、購入を検討することが重要です。

43条但し書き道路に面した土地は、価格が安いなどのメリットもありますが、デメリットも理解した上で慎重に検討する必要があります。将来的な資産価値や建築の自由度を考慮し、後悔のない選択を心がけましょう。

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