Hoe wordt zelfbewoningsplicht gecontroleerd?

De stille handhaving: Hoe wordt zelfbewoningsplicht gecontroleerd?

De zelfbewoningsplicht. Een term die je steeds vaker hoort, vooral in gemeenten waar de woningnood hoog is en het aantrekkelijk is voor beleggers om woningen op te kopen en te verhuren. Maar hoe wordt die plicht nu eigenlijk gecontroleerd, en wat gebeurt er als je je er niet aan houdt? In tegenstelling tot wat veel mensen denken, is de handhaving van een zelfbewoningsplicht vaak geen zaak van de gemeente, maar een kwestie van privaatrecht.

Het ontbreken van een publiekrechtelijke basis

Het probleem met de handhaving van een zelfbewoningsplicht is dat deze vaak niet is vastgelegd in een wettelijke regeling met publiekrechtelijke middelen. Dit betekent dat de gemeente, in veel gevallen, geen directe bevoegdheid heeft om te controleren of een woning daadwerkelijk door de eigenaar wordt bewoond en, in geval van overtreding, direct een sanctie op te leggen.

De rol van privaatrechtelijke overeenkomsten

In de praktijk wordt de zelfbewoningsplicht doorgaans gecontroleerd via privaatrechtelijke weg. Dit betekent dat de verplichting is opgenomen in een contract, bijvoorbeeld de koopovereenkomst van de woning of de akte van levering. In dit contract wordt vastgelegd dat de koper verplicht is de woning zelf te bewonen gedurende een bepaalde periode.

De contractuele boete als stok achter de deur

De effectiviteit van de zelfbewoningsplicht schuilt vaak in de contractuele boete die is verbonden aan het niet nakomen van de verplichting. In de koopovereenkomst of akte van levering wordt doorgaans een boetebeding opgenomen. Dit betekent dat de eigenaar die de woning niet zelf bewoont, een vooraf bepaald bedrag (de boete) moet betalen. Deze boete kan aanzienlijk zijn, waardoor de eigenaar er in de meeste gevallen de voorkeur aan geeft de woning daadwerkelijk zelf te bewonen.

Bewijsvoering: een lastige klus

De crux zit hem echter in de bewijsvoering. Wie claimt dat de zelfbewoningsplicht wordt overtreden, moet dit ook kunnen bewijzen. Dit is vaak een lastige klus. Het is niet voldoende om enkel te vermoeden dat de eigenaar niet in de woning woont. Er moet concreet bewijs geleverd worden. Denk hierbij aan:

• Getuigenverklaringen: Buren die verklaren de eigenaar nooit te zien.
• Inschrijvingen op andere adressen: Bewijs dat de eigenaar staat ingeschreven op een ander adres.
• Advertenties voor verhuur: Advertenties waarin de woning te huur wordt aangeboden.
• Postbezorging: Bewijs dat er geen post op naam van de eigenaar wordt bezorgd.

Het verzamelen van dergelijk bewijs kan tijdrovend en complex zijn.

Conclusie: Een stil en complex proces

De handhaving van een zelfbewoningsplicht is dus een complex proces dat voornamelijk via privaatrechtelijke weg verloopt. Hoewel de contractuele boete een belangrijke rol speelt, is de bewijsvoering vaak een uitdaging. Hierdoor is de effectiviteit van de zelfbewoningsplicht afhankelijk van de nauwkeurigheid van de contractuele afspraken en de bereidheid van betrokkenen om voldoende bewijs te verzamelen. Het is essentieel om je vooraf goed te laten informeren over de geldende regels en de mogelijke consequenties voordat je een woning koopt met een zelfbewoningsplicht. Het kan immers een dure aangelegenheid worden als je de verplichting niet nakomt.