Hoeveel is een woning waard in een verhuurde staat?

Hoeveel is mijn verhuurde woning waard? Een complexe berekening.

De vraag naar de waarde van een verhuurde woning is complexer dan die van een onbezette woning. Hoewel de basis de marktwaarde blijft, spelen extra factoren een cruciale rol bij de uiteindelijke waardebepaling, met name voor hypotheekverstrekkers. Een simpele online calculator volstaat hier niet; een grondige taxatie is essentieel.

De marktwaarde als uitgangspunt:

De marktwaarde vormt het fundament van elke waardebepaling. Dit is de prijs die een vergelijkbare woning, in dezelfde staat en locatie, op de huidige markt zou opbrengen. Verschillende methodes, zoals de vergelijkende methode (vergelijkbare woningen), de opbrengstwaardemethode (huurinkomsten) en de kosten-opbrengstmethode, worden door taxateurs gebruikt om deze waarde te bepalen.

De invloed van de huur:

Het feit dat de woning verhuurd is, beïnvloedt de waarde op twee manieren. Ten eerste kan een lopende huurovereenkomst de aantrekkelijkheid voor een potentiële koper verhogen, vooral bij een gunstige huurovereenkomst met een lange looptijd en betrouwbare huurder. Dit kan een positief effect hebben op de marktwaarde. Anderzijds kan een lage huurprijs of een huurovereenkomst met een korte looptijd de waarde juist negatief beïnvloeden, omdat de potentiële koper zelf de huurprijs moet bepalen of rekening moet houden met leegstand.

Factoren die de waarde beïnvloeden:

Naast de huur spelen diverse andere factoren een rol bij de waardebepaling van een verhuurde woning:

• De locatie: De ligging, bereikbaarheid en de omgeving blijven doorslaggevend.
• De staat van onderhoud: Een goed onderhouden woning is meer waard dan een woning die dringend renovatie nodig heeft.
• De huurovereenkomst: Looptijd, huurprijs, indexeringsclausule en de betrouwbaarheid van de huurder zijn van belang.
• De marktconjunctuur: De algemene vraag naar woningen en de rente spelen een rol bij de waardebepaling.
• De potentiële huurinkomsten: Bij de opbrengstwaardemethode wordt gekeken naar de potentiële huurinkomsten, die de waarde kunnen beïnvloeden.

Hypotheekverstrekkers en de waardebepaling:

Geldverstrekkers zijn terughoudender bij het financieren van verhuurde woningen en verstrekken doorgaans een hypotheek tot maximaal 70-80% van de getaxeerde waarde. Ze laten de woning taxeren door een onafhankelijke taxateur om het risico te beperken. De taxateur weegt alle bovengenoemde factoren mee in zijn beoordeling. De uiteindelijke waarde is dus niet alleen afhankelijk van de marktwaarde, maar ook van de beoordeling van de geldverstrekker en de risico’s die zij inschatten.

Conclusie:

De waarde van een verhuurde woning is geen eenvoudig te beantwoorden vraag. Een professionele taxatie door een onafhankelijke taxateur is essentieel voor een betrouwbare waardebepaling, vooral bij het aanvragen van een hypotheek. Het is belangrijk om alle relevante factoren te overwegen en rekening te houden met de conservatieve houding van hypotheekverstrekkers. Zij focussen zich niet alleen op de huidige situatie, maar ook op de potentiële risico’s op lange termijn.