Wat is de marktwaarde van een woning in verhuurde staat?

De marktwaarde van een verhuurde woning: een complexere berekening dan je denkt

Het kopen van een woning als investering is een populaire manier om vermogen op te bouwen. Veel van deze investeerders kiezen ervoor de woning te verhuren, waardoor er een constante stroom van inkomsten ontstaat. Maar wat is nu precies de marktwaarde van zo’n verhuurde woning? Het antwoord is complexer dan je misschien denkt en verschilt aanzienlijk van de waarde van een vergelijkbare, onbezette woning.

In essentie is de marktwaarde van een verhuurde woning de prijs die een potentiële koper bereid is te betalen, rekening houdend met de huidige verhuursituatie. Deze waarde weerspiegelt niet alleen de fysieke staat en locatie van het pand, maar ook de aantrekkelijkheid van de lopende huurovereenkomst en de bijbehorende inkomsten.

Waarom is de marktwaarde anders dan bij een onbezette woning?

Het cruciale verschil zit hem in de verhuurinkomsten. Een onbezette woning wordt voornamelijk beoordeeld op basis van factoren zoals locatie, grootte, staat van onderhoud, recente renovaties en vergelijkbare verkoopprijzen in de omgeving. Bij een verhuurde woning komen daar nog een aantal belangrijke aspecten bij:

• Lopende huurovereenkomst: De voorwaarden van de huurovereenkomst, zoals de huurprijs, de looptijd en de rechten van de huurder, hebben direct invloed op de waarde. Een lange, gunstige huurovereenkomst met een betrouwbare huurder verhoogt de aantrekkelijkheid en dus de prijs. Een kortlopende overeenkomst met een lage huurprijs kan de waarde daarentegen drukken.
• Huuroptimalisatie: De potentie om de huurprijs te verhogen is een belangrijke factor. Is de huidige huurprijs marktconform? Is er ruimte voor een verhoging na afloop van de huurovereenkomst? Een woning met potentie tot huuroptimalisatie is aantrekkelijker voor investeerders.
• Leegstandsrisico: Hoe groot is de kans dat de woning na afloop van de huurovereenkomst leeg komt te staan? Een aantrekkelijke locatie met een hoge vraag naar huurwoningen verlaagt dit risico.
• Kwaliteit van de huurder: Een betrouwbare huurder die op tijd betaalt en de woning goed onderhoudt, draagt positief bij aan de waarde. Een verleden met betalingsachterstanden of schade kan de waarde juist negatief beïnvloeden.

Hoe wordt de marktwaarde van een verhuurde woning bepaald?

Het bepalen van de marktwaarde van een verhuurde woning vereist een specialistische aanpak. Naast de traditionele factoren wordt vaak gebruik gemaakt van de volgende methoden:

• Huurwaardekapitalisatie: Hierbij wordt gekeken naar de jaarlijkse netto huurinkomsten (huurinkomsten minus kosten) en wordt deze vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Deze factor is afhankelijk van factoren zoals de risico’s verbonden aan de belegging en de heersende rentestanden.
• Discounted Cash Flow (DCF) analyse: Deze methode projecteert de toekomstige huurinkomsten en de uiteindelijke verkoopopbrengst en rekent deze terug naar de huidige waarde.
• Vergelijking met vergelijkbare verhuurde panden: Er wordt gekeken naar recente verkoopprijzen van vergelijkbare verhuurde panden in de omgeving.

Conclusie

De marktwaarde van een verhuurde woning is een complex gegeven dat afhangt van een breed scala aan factoren. Het is essentieel om je goed te laten adviseren door een expert op het gebied van vastgoedbeleggingen om een realistische inschatting van de waarde te krijgen. Een professionele taxatie, rekening houdend met alle relevante aspecten, is onmisbaar voor zowel kopers als verkopers van verhuurde woningen. Zo voorkom je verrassingen en zorg je voor een eerlijke en transparante transactie.