Hoeveel maal de huur is een pand waard?

De Magische Factor: Hoeveel Keer de Jaarhuur Is Een Verhuurd Pand Waard?

Wie een verhuurd pand wil kopen of verkopen, stuit al snel op de vraag: wat is een eerlijke prijs? Anders dan bij een woning voor eigen bewoning, waarbij factoren als sfeer en persoonlijke voorkeur een grote rol spelen, wordt de waarde van een verhuurd object voornamelijk bepaald door het rendement dat het oplevert. En dat rendement wordt weer direct gelinkt aan de jaarlijkse huurinkomsten. Maar hoe werkt dat precies?

De vuistregel in de vastgoedwereld is dat de marktwaarde van een verhuurd pand vaak wordt vastgesteld door de jaarlijkse huurinkomsten te vermenigvuldigen met een bepaalde factor. Deze factor, die door beleggers nauwlettend in de gaten wordt gehouden, schommelt doorgaans tussen de 10 en 15. Simpel gezegd: een pand dat jaarlijks €20.000 aan huur opbrengt, kan dus ergens tussen de €200.000 en €300.000 waard zijn.

Waarom die factor en wat betekent het?

Deze vermenigvuldigingsfactor is nauw verbonden met het bruto aanvangsrendement (BAR). Een factor van 10 betekent bijvoorbeeld een BAR van 10% (1/10 = 0,10 = 10%). Een factor van 15 komt overeen met een BAR van ongeveer 7% (1/15 = 0,0666… ≈ 7%). Het bruto aanvangsrendement geeft dus aan welk percentage van de aankoopprijs je jaarlijks terugverdient in de vorm van huurinkomsten, vóór aftrek van kosten zoals onderhoud, verzekeringen en beheer.

De locatie en kwaliteit: bepalende factoren voor de factor

Hoewel de factor tussen 10 en 15 een goede indicatie geeft, is het belangrijk te beseffen dat dit slechts een gemiddelde is. De werkelijke marktwaarde van een verhuurd pand wordt namelijk sterk beïnvloed door factoren als:

• Locatie: Panden in gewilde steden of wijken, met een hoge bezettingsgraad en goede verhuurbaarheid, zullen doorgaans een hogere factor hebben (en dus een lagere BAR). Dit komt omdat beleggers bereid zijn meer te betalen voor zekerheid en potentie voor toekomstige waardestijging.
• Kwaliteit van het pand: Een goed onderhouden, energiezuinig pand met moderne faciliteiten zal aantrekkelijker zijn voor huurders en dus meer opleveren. Ook de staat van onderhoud en de leeftijd van het pand spelen een belangrijke rol. Een recent gerenoveerd pand zal bijvoorbeeld een hogere factor rechtvaardigen dan een pand dat achterstallig onderhoud heeft.
• Huurder(s): De betrouwbaarheid en solvabiliteit van de huurder(s) zijn cruciaal. Langdurige huurcontracten met bonafide huurders bieden meer zekerheid en dus een hogere waarde.
• Economische omstandigheden: Algemene economische trends en de hoogte van de rentevoeten hebben invloed op de investeringsbereidheid en dus op de factoren die beleggers hanteren.

Conclusie: Meer dan alleen een getal

De vermenigvuldigingsfactor van de jaarhuur is een handige tool om een snelle inschatting te maken van de waarde van een verhuurd pand. Echter, het is essentieel om verder te kijken dan dit simpele getal. Een grondige analyse van de locatie, de kwaliteit van het pand, de huurderssituatie en de economische omstandigheden is onmisbaar om een realistische en verantwoorde prijs te bepalen. Schakel bij twijfel altijd een ervaren vastgoedspecialist in om u te laten adviseren.