Come calcolare il rendimento di un immobile in affitto?

Calcolare il rendimento di un immobile: ROI e oltre

Investire in un immobile da mettere a reddito è una strategia diffusa, ma valutare la sua redditività richiede un’analisi più approfondita del semplice ROI. Sebbene il Return on Investment, calcolato dividendo il profitto annuo per il capitale investito e moltiplicando per 100, offra una prima indicazione, può essere fuorviante se non si considerano tutte le variabili in gioco.

Riprendiamo l’esempio dei 6.000€ di affitto annuo su un immobile di 100.000€, che porta ad un ROI del 6%. Questa percentuale, apparentemente allettante, non tiene conto di diverse spese che incidono significativamente sulla redditività effettiva:

• Spese di gestione: Condominio, IMU, TASI, assicurazione sull’immobile, eventuali spese di amministratore, manutenzione ordinaria e straordinaria (riparazioni, sostituzione caldaia, ecc.) erodono il profitto. Un immobile che richiede frequenti interventi di manutenzione avrà un rendimento effettivo inferiore rispetto ad uno di nuova costruzione, anche a parità di canone d’affitto.
• Tassazione: I redditi da locazione sono soggetti a tassazione, che va considerata nel calcolo del rendimento netto. La scelta del regime fiscale (cedolare secca o Irpef) influenza l’importo delle imposte da versare.
• Periodo di vacancy: Raramente un immobile è affittato ininterrottamente. I periodi di vacancy, ovvero i tempi in cui l’immobile rimane sfitto tra un inquilino e l’altro, rappresentano un mancato guadagno e vanno considerati.
• Investimenti iniziali: Oltre al prezzo di acquisto, potrebbero esserci spese di ristrutturazione, arredamento, e spese accessorie legate all’atto notarile e alle imposte di registro.

Per ottenere un quadro più realistico della redditività, è consigliabile calcolare il rendimento netto:

1. Calcolare le entrate annuali: Canone di locazione annuo al netto delle eventuali perdite per periodi di vacancy.
2. Sottrarre tutte le spese annuali: Condominio, IMU, TASI, assicurazione, manutenzione (stimata), spese di amministratore, e imposte sui redditi da locazione.
3. Dividere il risultato (profitto netto annuo) per il capitale totale investito (prezzo di acquisto + spese di ristrutturazione + arredamento + spese accessorie).
4. Moltiplicare per 100.

Questo calcolo fornirà una percentuale più accurata del rendimento reale dell’immobile. Inoltre, è utile confrontare il rendimento netto con altre forme di investimento, considerando anche il rischio e la liquidità. Infine, ricordiamo che la localizzazione dell’immobile, la sua tipologia e lo stato del mercato immobiliare influenzano notevolmente la sua redditività a lungo termine. Un’analisi accurata di tutti questi fattori è fondamentale per un investimento immobiliare consapevole e profittevole.