Come si calcola un affitto a canone concordato?

Affitto a Canone Concordato: Guida Pratica al Calcolo e ai Vantaggi

L’affitto a canone concordato rappresenta una valida alternativa al libero mercato, offrendo sia al locatore che al conduttore una serie di vantaggi fiscali ed economici. Ma come si arriva a definire un canone di locazione “concordato”? Il processo non è lasciato all’arbitrio delle parti, ma si basa su parametri definiti a livello locale tramite accordi territoriali stipulati tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini. Questi accordi, recepiti dai singoli Comuni, stabiliscono delle fasce di oscillazione dei canoni di locazione in base a diverse caratteristiche dell’immobile.

Il ruolo cruciale della superficie catastale:

Uno degli elementi fondamentali per determinare il canone concordato è la superficie catastale dell’alloggio. Questa superficie, rilevabile dalla visura catastale, rappresenta l’area complessiva dell’unità immobiliare, incluse le pertinenze (come cantine o box auto) e le superfici murarie.

Come si procede al calcolo:

1. Consultare gli accordi territoriali: La prima fase consiste nel reperire gli accordi territoriali del Comune in cui si trova l’immobile. Questi documenti sono generalmente disponibili presso gli uffici comunali competenti, le sedi delle associazioni di categoria o, sempre più spesso, sui siti web istituzionali.

2. Identificare la zona di riferimento: Gli accordi territoriali suddividono il territorio comunale in diverse zone, ognuna caratterizzata da specifici valori di mercato immobiliare. Individuare la zona in cui si trova l’immobile è cruciale per applicare i corretti parametri.

3. Valutare le caratteristiche dell’immobile: Oltre alla zona, gli accordi considerano una serie di caratteristiche dell’immobile, come:

   • Classe energetica: Un immobile in classe energetica elevata (ad esempio, A o B) può beneficiare di una maggiorazione del canone.
   • Stato manutentivo: Un immobile ristrutturato o in ottimo stato di manutenzione può avere un canone più elevato rispetto a uno che necessita di interventi.
   • Presenza di pertinenze: La presenza di balconi, terrazzi, giardini o posti auto influenza il valore del canone.
   • Dotazioni: La presenza di ascensore, riscaldamento autonomo o altri comfort può incidere sul canone.

4. Applicare le fasce di oscillazione: Una volta individuata la zona, le caratteristiche dell’immobile e i relativi punteggi (se previsti dagli accordi), si consulta la tabella contenuta nell’accordo territoriale. Questa tabella indica un intervallo di valori (una fascia di oscillazione) per il canone di locazione, espresso solitamente in euro al metro quadro.

5. Calcolare il canone: Si moltiplica la superficie catastale dell’immobile per il valore minimo e massimo della fascia di oscillazione. Questo darà un intervallo di valori entro il quale dovrà rientrare il canone di locazione.

La maggiorazione per le superfici ridotte:

Una particolarità riguarda gli alloggi di piccole dimensioni. Se la superficie catastale è inferiore a 30 metri quadri, gli accordi territoriali spesso prevedono la possibilità di applicare una maggiorazione del 10% al canone di locazione. È fondamentale sottolineare che questa maggiorazione è applicabile fino a un massimo che corrisponde a un immobile di 30 mq. In altre parole, se l’immobile ha una superficie di 25 mq, si calcola il canone come se ne avesse 27,5 (25 + 10% di 25).

Un esempio pratico (semplificato):

Ipotizziamo un appartamento di 28 mq in zona semicentrale. L’accordo territoriale prevede, per immobili con quelle caratteristiche, una fascia di oscillazione tra 8 €/mq e 10 €/mq.

• Canone minimo: 28 mq * 8 €/mq = 224 €
• Canone massimo: 28 mq * 10 €/mq = 280 €

Dato che la superficie è inferiore a 30 mq, si può applicare la maggiorazione del 10%:

• Superficie maggiorata: 28 + (10% di 28) = 30,8 mq (arrotondato a 30 mq, dato che è il massimo consentito)
• Canone minimo con maggiorazione: 30 mq * 8 €/mq = 240 €
• Canone massimo con maggiorazione: 30 mq * 10 €/mq = 300 €

Il canone concordato per questo appartamento dovrà quindi rientrare tra 240 € e 300 €.

Vantaggi del canone concordato:

Oltre alla trasparenza e alla prevedibilità, l’affitto a canone concordato offre vantaggi fiscali sia per il locatore che per il conduttore:

• Locatore: Beneficia di aliquote fiscali agevolate (IRPEF o cedolare secca).
• Conduttore: Può beneficiare di detrazioni fiscali sull’affitto.

Conclusione:

Il calcolo del canone concordato richiede una conoscenza approfondita degli accordi territoriali e una valutazione accurata delle caratteristiche dell’immobile. Affidarsi a professionisti del settore, come agenti immobiliari o consulenti fiscali, può essere utile per navigare le complessità normative e massimizzare i vantaggi di questa tipologia contrattuale. La trasparenza e la convenienza economica rendono l’affitto a canone concordato una scelta da considerare attentamente, sia per chi cerca casa che per chi la mette a reddito.