Kan man forbyde fremleje?

Kan man forbyde fremleje? Nej, men…

Spørgsmålet om fremleje er ofte genstand for misforståelser mellem lejer og udlejer. Kan man som udlejer helt forbyde sine lejere at fremleje? Svaret er et kvalificeret nej. Lejeloven beskytter lejeren mod et generelt forbud mod fremleje. En klausul i lejekontrakten, der absolut forbyder fremleje, er derfor ugyldig.

Dette betyder dog ikke, at udlejeren er magtesløs. Lovgivningen giver udlejeren en række redskaber til at beskytte sine interesser og fastholde en ordentlig drift af ejendommen. Det centrale er, at udlejerens ret til at modsætte sig en specifik fremleje er betinget af en gyldig grund. Et generelt forbud er ikke en gyldig grund.

Hvad udgør så en gyldig grund til at modsætte sig fremleje? Her spiller flere faktorer ind. En udlejer kan for eksempel have berettiget bekymring for:

• Overbelægning: Hvis fremlejen resulterer i en væsentlig overbelægning af lejligheden, der strider mod brandsikkerhedsbestemmelser eller generelt medfører uacceptabel overbefolkning, kan udlejeren modsætte sig. Det er vigtigt at bemærke, at det ikke blot er antallet af personer, men også den faktiske plads, der er til rådighed pr. person, der er relevant. En lille lejlighed med fem personer vil sandsynligvis blive vurderet som problematisk, mens samme antal personer i et stort hus måske ikke udgør et problem.

• Den potentielle fremlejer: Udlejeren har ret til at vurdere den potentielle fremlejer og modsætte sig fremlejen, hvis der er begrundet mistanke om betalingsvanskeligheder, kriminel adfærd eller anden adfærd, der kan skade ejendommen eller de øvrige beboere. En grundig kreditvurdering kan være relevant i denne sammenhæng.

• Ulovlig fremleje: I visse tilfælde er fremlejen ulovlig, f.eks. hvis den strider mod lokalplaner eller andre bestemmelser. I disse tilfælde er udlejeren ikke blot berettiget, men faktisk forpligtet til at forhindre fremlejen.

Det er afgørende, at udlejerens indsigelse er begrundet og dokumenteret. En blot antagelse eller en subjektiv vurdering er ikke nok. Udlejeren skal kunne dokumentere sin bekymring og vise, at der er en reel risiko forbundet med den specifikke fremleje.

Konklusionen er, at mens et generelt forbud mod fremleje er ugyldigt, har udlejeren fortsat rettigheder til at beskytte sine interesser. Disse rettigheder er dog begrænset af loven, og det kræver en gyldig og dokumenteret grund for at modsætte sig en specifik fremleje. Tvister mellem lejer og udlejer i forbindelse med fremleje bør altid søges løst i en konstruktiv dialog, og i tilfælde af uenighed, kan man søge rådgivning hos en advokat eller en boligorganisation.