Kan een verkoper zich nog bedenken?

Kan een verkoper zich nog bedenken na akkoord over prijs en object? Een kwestie van bindende overeenkomst.

De verkoop van een huis, een auto, of zelfs een antieke klok voelt vaak als een emotioneel proces. Na lange onderhandelingen, eindeloze bezichtigingen en eindelijk een akkoord over zowel object als prijs, is de opluchting groot. Maar wat als de verkoper zich nadien bedenkt? Kan hij of zij de overeenkomst zomaar terugdraaien? Het korte antwoord is: nee, in de meeste gevallen niet.

Het moment waarop verkoper en koper het eens zijn geworden over de essentiële elementen van de overeenkomst – het object en de prijs – vormt het begin van een bindende juridische relatie. Dit betekent dat beide partijen aan hun verplichtingen gebonden zijn. Voor de verkoper houdt dit in dat hij of zij verplicht is mee te werken aan de overdracht van het object. In de meeste gevallen zal dit betekenen dat hij of zij de medewerking moet verlenen aan de opmaak en ondertekening van de notariële akte.

Een plotselinge verandering van gedachten na het bereiken van deze overeenkomst geeft de verkoper geen recht om zich zomaar terug te trekken. De koper kan de verkoper in gebreke stellen en hem of haar aanmanen tot nakoming van de overeenkomst. Deze aanmaning kan via een aangetekende brief plaatsvinden, waarin de verkoper een redelijke termijn krijgt om alsnog mee te werken aan de overdracht.

Weigert de verkoper ondanks deze aanmaning nog steeds om mee te werken, dan kan de koper juridische stappen ondernemen. Dit kan leiden tot een gerechtelijke procedure waarbij de rechter de verkoper kan veroordelen tot nakoming van de overeenkomst, inclusief het betalen van schadevergoeding aan de koper voor geleden schade, zoals gederfde rente op een hypotheek, kosten van een alternatieve woningzoektocht of andere gemaakte kosten. In extreme gevallen kan de rechter zelfs een dwangsom opleggen.

Uitzonderingen bestaan wel:

Hoewel de regel strikt is, zijn er uitzonderingen mogelijk. Bijvoorbeeld bij:

• Wederzijdse overeenkomst: Verkoper en koper kunnen in overleg besluiten de overeenkomst te ontbinden. Dit vereist echter de instemming van beide partijen.
• Ontbinding wegens wanprestatie: Als de koper een essentiële verplichting niet nakomt (bijvoorbeeld niet op tijd de koopprijs betalen), kan de verkoper de overeenkomst ontbinden. Dit moet wel volgens de juiste procedure gebeuren.
• Dwaling: Indien de verkoper en/of koper bij het sluiten van de overeenkomst onjuiste informatie had, kan er sprake zijn van dwaling. Dit kan aanleiding geven tot ontbinding van de overeenkomst. Dit is echter een complex juridisch argument en vereist bewijs.
• Bedrog: Als de koper de verkoper opzettelijk heeft misleid, kan de verkoper de overeenkomst aanvechten.

Conclusie:

Het is van cruciaal belang om voor het sluiten van een overeenkomst alle aspecten zorgvuldig te overwegen. Eenmaal een bindende overeenkomst over object en prijs is bereikt, is het voor de verkoper zeer moeilijk om zich terug te trekken zonder ernstige juridische en financiële gevolgen. Goede juridische begeleiding voor zowel koper als verkoper is dan ook sterk aan te raden om onaangename verrassingen te voorkomen.