Wat is de waarde van een huis in bewoonde staat?

De waarde van een huis in bewoonde staat: een ingewikkelde berekening

Een huis kopen is een grote investering, en de prijs die je betaalt hangt af van verschillende factoren. Een cruciale factor is de staat waarin het huis zich bevindt. Een woning in bewoonde staat wordt doorgaans minder waard geschat dan een leegstaande woning, en dat is niet zomaar. Maar wat is dan precies de waarde van een bewoonde woning, en hoe wordt die bepaald?

De meest voor de hand liggende reden voor de lagere waarde is de onmiddellijke beschikbaarheid. Een koper die een bewoonde woning koopt, kan er niet direct intrekken. Dit betekent vertraging, potentiële extra kosten voor tijdelijke huisvesting en mogelijk een langer en complexer proces. Voor een koper is dit een afschrikmiddel, wat leidt tot een lagere bieding.

De vaak gehoorde vuistregel van 60% van de ‘vrij op naam’ (VON) waarde is een grove schatting en dient met voorzichtigheid gehanteerd te worden. Deze percentage is namelijk sterk afhankelijk van een aantal variabelen:

• De resterende huurperiode: Een huurcontract dat nog maar kort loopt, heeft minder impact op de waarde dan een langlopend contract. Een leegstandsperiode van slechts enkele weken is minder bezwaarlijk dan een leegstandsperiode van maanden.

• De huurprijs: Een hoge huurprijs kan de potentiële koper compenseren voor de wachttijd, waardoor de waarde minder sterk daalt.

• De staat van onderhoud: Een goed onderhouden huis in bewoonde staat kan een hogere waarde behouden dan een verwaarloosd huis. De potentiële koper weegt de extra kosten van eventuele renovaties af tegen het voordeel van een snelle verhuizing.

• De marktconjunctuur: Een krappe woningmarkt kan leiden tot een hogere waarde van een bewoonde woning, omdat de vraag naar woningen hoger is dan het aanbod. Andersom kan een oververhitte markt juist de onderhandelingspositie van de koper versterken.

• De locatie: Een gewilde locatie kan de negatieve impact van bewoning gedeeltelijk compenseren.

• De bereidwilligheid van de verkoper: De verkoper kan gemotiveerd zijn om snel te verkopen, waardoor de prijs onder de 60%-grens kan zakken. Omgekeerd kan een verkoper met minder haast, de prijs dichter bij de VON-waarde houden, ondanks bewoning.

Kortom, de waarde van een huis in bewoonde staat is geen exacte wetenschap. Het is een dynamisch gegeven dat bepaald wordt door een complex samenspel van factoren. Een accurate waardebepaling vereist een grondige analyse van de specifieke omstandigheden en een deskundige taxatie door een professionele makelaar of taxateur. De 60%-regel dient enkel als een ruwe indicatie, en niet als een absolute waarheid. Potentiële kopers en verkopers doen er goed aan om zich te laten adviseren door een professional om een realistische prijs te bepalen.