Hoe wordt buitenlands vastgoed belast?

Buitenlands Vastgoed: Hoe zit het met de Belasting? Een Gids voor Nederlandse Eigenaren

Een vakantiehuis in de Spaanse zon, een appartement in de hippe wijk van Berlijn, of een chalet in de Oostenrijkse Alpen: dromen over een tweede woning in het buitenland zijn er genoeg. Maar voordat je de champagne ontkurkt, is het cruciaal om te begrijpen hoe de belastingheffing werkt. De regelgeving is namelijk complex en varieert per land. Dit artikel biedt een overzicht van de belangrijkste aspecten, speciaal voor Nederlandse eigenaren van buitenlands vastgoed.

De Belastingregel: Lokaal Eerst!

De basisregel is simpel: een tweede woning in het buitenland wordt in de eerste plaats belast in het land waar het onroerend goed zich bevindt. Dit betekent dat je je moet verdiepen in de specifieke belastingwetten van dat land. Denk hierbij aan zaken als:

• Onroerendezaakbelasting (OZB) of een equivalent: Dit is een periodieke belasting gebaseerd op de waarde van het onroerend goed. De hoogte en de manier van berekenen verschillen enorm per land en zelfs per regio.
• Inkomstenbelasting op huurinkomsten: Verhuur je je vakantiewoning? Dan moet je over de huurinkomsten belasting betalen in het land waar het pand staat. De regels rond aftrekbare kosten, zoals onderhoud en beheer, variëren sterk.
• Vermogensbelasting: Sommige landen heffen vermogensbelasting, waarbij je vastgoed onderdeel is van je totale vermogen.
• Overdrachtsbelasting (bij aankoop): Bij de aankoop van het onroerend goed betaal je vaak overdrachtsbelasting.
• Meerwaardebelasting (bij verkoop): Verkoop je de woning later met winst? Dan is er in veel gevallen meerwaardebelasting verschuldigd over de winst.

Het is raadzaam om een lokale belastingadviseur in de arm te nemen om je te helpen met het navigeren door de specifieke regelgeving van het betreffende land.

Nederlandse Belastingheffing: Een Uitzondering?

Hoewel je in Nederland geen belasting betaalt over de waarde van het onroerend goed zelf (omdat dit al in het buitenland gebeurt), betekent dit niet dat je helemaal niets hoeft te doen in je Nederlandse belastingaangifte. Er zijn twee belangrijke scenario’s waarin je wel degelijk rekening moet houden met je buitenlands vastgoed:

1. Vrijstelling van heffing in box 3, maar wel invloed op heffingskortingen: In Box 3 wordt de waarde van je buitenlandse vastgoed in principe niet belast. Dit komt door het verdrag ter voorkoming van dubbele belasting dat Nederland met veel landen heeft. Echter, dit buitenlandse vermogen kan wel invloed hebben op je recht op bepaalde heffingskortingen, zoals de ouderenkorting of de alleenstaande ouderenkorting. Het principe is dat hoe meer vermogen je hebt (ook al wordt het in het buitenland belast), hoe lager de korting kan zijn.

2. Verhuurinkomsten en aftrekposten: Hoewel de huurinkomsten in het buitenland worden belast, kunnen bepaalde aftrekposten die je in het buitenland niet hebt kunnen claimen, mogelijk wel in Nederland worden verrekend. Dit is een complex onderwerp dat sterk afhangt van het specifieke belastingverdrag tussen Nederland en het betreffende land. Raadpleeg een belastingadviseur om te bepalen of dit in jouw situatie van toepassing is.

Belastingverdragen: Cruciaal voor Duidelijkheid

Belastingverdragen tussen Nederland en andere landen zijn essentieel om dubbele belasting te voorkomen. Deze verdragen bepalen welk land welk type inkomen mag belasten. Ze specificeren vaak ook de regels voor de verrekening van in het buitenland betaalde belasting. Check dus altijd het belastingverdrag tussen Nederland en het land waar je vastgoed zich bevindt. Deze verdragen zijn doorgaans te vinden op de website van de Belastingdienst.

Conclusie: Grondig Onderzoek is Essentieel

Het kopen van vastgoed in het buitenland is een grote stap. Een gedegen voorbereiding, inclusief het begrijpen van de lokale en Nederlandse belastingregels, is cruciaal om onaangename verrassingen te voorkomen. Laat je informeren door een lokale belastingadviseur in het land waar je het vastgoed bezit, én door een Nederlandse belastingadviseur die bekend is met de specifieke regels rondom buitenlands vastgoed. Zo kun je zorgeloos genieten van je tweede huis!