再建築不可物件でも43条許可があれば再建築できる？

再建築不可物件でも43条許可があれば再建築できる？ ── 狭小地における再建築の可能性と課題

「再建築不可」の烙印を押された物件。その言葉は、多くの持ち主にとって絶望的な響きを持つかもしれません。しかし、必ずしも再建築が不可能というわけではありません。建築基準法第43条の規定、そしてその「ただし書き」に、再建築の希望の光が潜んでいる場合があります。この記事では、再建築不可物件の再建築の可能性、43条許可取得の難易度、そしてその他の再建築方法について詳しく解説します。

一般的に、建物を建てるには、道路に接していること（接道義務）が求められます。この接道義務を満たしていない物件は、再建築不可と判断されることが多いのです。しかし、建築基準法第43条には、「都市計画法第29条第1項の規定により道路として位置指定された土地又はこれと同等の土地を通じて接道する場合」といった、重要なただし書きが存在します。このただし書きを満たせば、たとえ接道義務を満たしていなくても、建築確認が取得でき、再建築が可能となるケースがあります。

43条許可を得るためには、具体的な条件を満たす必要があります。まず、位置指定道路またはこれと同等の土地への接道が確保されている必要があります。この「同等の土地」の解釈は、行政機関によって異なる可能性があり、土地の幅員、通行能力、安定性など、様々な要素が考慮されます。また、周辺環境への影響、防災上の問題など、様々な観点から審査が行われます。そのため、許可を得るためには、専門家である建築士や土地家屋調査士に相談し、綿密な計画と準備が不可欠です。申請書類の作成、関係各所への協議など、複雑な手続きを踏む必要があることを認識しておくべきです。許可が下りる保証はなく、審査に時間がかかる場合もあります。

43条許可以外にも、再建築を可能にする方法があります。一つは、隣接地を購入し、接道義務を満たすことです。これは、費用が嵩む可能性があるものの、最も確実な方法と言えるでしょう。しかし、隣接地の所有者との交渉が必要であり、価格交渉や売買契約締結など、複雑な手続きを踏む必要があります。

もう一つの方法は、通路部分の土地を位置指定道路にすることです。これは、道路として認めさせるための手続きが必要であり、これもまた費用と時間がかかる可能性があります。自治体への申請、周辺住民との協議など、多くの課題を克服しなければなりません。

このように、再建築不可物件の再建築は、決して容易ではありません。43条許可の取得、隣接地購入、位置指定道路化、いずれの方法も、専門家の助言、時間、そして費用を必要とします。再建築を検討する際には、まず物件の状況を正確に把握し、それぞれの方法のメリット・デメリットを慎重に比較検討する必要があります。安易な判断は、かえって大きな損失を招く可能性があります。

最後に、再建築不可物件の価値は、再建築の可能性によって大きく変化します。43条許可の可能性や、隣接地購入の可能性などを考慮することで、物件の適正価格を判断することもできるでしょう。専門家の意見を聞き、現実的な計画を立て、冷静に判断することが、成功への重要な鍵となります。 再建築を諦める前に、一度専門家に相談してみることを強くお勧めします。