Kann der Vermieter die Legionellenprüfung umlegen?

Darf der Vermieter die Kosten der Legionellenprüfung auf die Mieter umlegen?

Die Frage, ob ein Vermieter die Kosten einer Legionellenprüfung auf seine Mieter umlegen darf, ist komplex und hängt von mehreren Faktoren ab. Eine pauschale Antwort lautet daher: nicht unbedingt. Während die gängige Praxis eine Umlage unter bestimmten Voraussetzungen zulässt, ist eine genaue Prüfung des Mietvertrages und der gesetzlichen Bestimmungen unerlässlich.

Die entscheidende Rolle des Mietvertrages: Der Mietvertrag bildet die Grundlage. Enthält er eine Klausel, die die Kosten für die Legionellenprüfung explizit als Betriebskosten aufführt, und entspricht diese Klausel den gesetzlichen Vorgaben, dann ist eine Umlage in der Regel zulässig. Wichtig ist dabei die Formulierung: Ein vager Verweis auf “sonstige Betriebskosten” reicht in der Regel nicht aus. Die Klausel muss die Legionellenprüfung konkret nennen oder zumindest so präzise formulieren, dass sie eindeutig als Bestandteil der umlagefähigen Kosten identifizierbar ist. Eine juristisch einwandfreie Formulierung sollte von einem Fachmann geprüft werden.

Gesetzliche Rahmenbedingungen: Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt, welche Kosten ein Vermieter auf die Mieter umlegen darf. Die Legionellenprüfung ist dort nicht explizit aufgeführt. Die Rechtsprechung sieht jedoch in der Regel eine Umlagefähigkeit dann als gegeben an, wenn die Prüfung der gesetzlichen Pflicht zur Legionellenprophylaxe dient und damit der Erhaltung und dem Werterhalt des Gebäudes zugutekommt. Dies ist jedoch immer im Einzelfall zu prüfen. Eine mangelhafte Durchführung der Prüfung, die zu unnötigen Kosten führt, kann die Umlagefähigkeit in Frage stellen.

Praxis und Ausnahmen: Auch wenn die Klausel im Mietvertrag vorhanden ist, kann die Umlagefähigkeit im Einzelfall aus anderen Gründen problematisch werden. So könnte eine fehlerhafte oder überteuerte Legionellenprüfung die Umlage unzulässig machen. Der Mieter hat das Recht, die Notwendigkeit und Angemessenheit der Kosten zu überprüfen und ggf. zu beanstanden. Eine Dokumentation der Prüfung, einschließlich der Kostenaufstellung, ist daher für den Vermieter unerlässlich.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Eine Umlage der Kosten für eine Legionellenprüfung ist grundsätzlich möglich, aber nicht automatisch gegeben. Ein klar formulierter Mietvertrag mit einer entsprechenden Klausel, die den gesetzlichen Vorgaben entspricht, ist die wichtigste Voraussetzung. Die Kosten müssen angemessen und die Prüfung fachgerecht durchgeführt worden sein. Im Zweifelsfall sollte sowohl der Vermieter als auch der Mieter rechtlichen Rat einholen, um Streitigkeiten zu vermeiden. Eine präventive Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht ist in solchen Fällen empfehlenswert.