Kann der Vermieter den Keller wegnehmen?

Der Keller als Streitpunkt: Kann der Vermieter den Keller einfach wegnehmen?

Der Keller, oft ein dunkler und feuchter Ort, fristet in vielen Mietwohnungen ein Schattendasein. Doch er dient als willkommener Stauraum für Fahrräder, Weihnachtsdekoration oder vergessene Erinnerungsstücke. Die Frage, ob der Vermieter dem Mieter diesen Stauraum einfach entziehen kann, führt immer wieder zu Auseinandersetzungen. Die Antwort ist, wie so oft im Mietrecht, differenziert und hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Der Mietvertrag als Basis: Ist die Kellernutzung überhaupt vereinbart?

Der Ausgangspunkt jeder Beurteilung ist der Mietvertrag. Wurde die Kellernutzung im Mietvertrag explizit erwähnt und dem Mieter zugesichert? Findet sich beispielsweise eine Klausel, die dem Mieter einen bestimmten Kellerraum oder eine bestimmte Kellerfläche zuweist, so ist diese Vereinbarung bindend. Der Vermieter kann den Kellerraum dann nicht ohne Weiteres wegnehmen.

Wenn die Kellernutzung nicht explizit vereinbart wurde:

Schwieriger wird es, wenn die Kellernutzung im Mietvertrag nicht explizit erwähnt wird. In diesem Fall ist zu prüfen, ob sich die Kellernutzung aus den Umständen des Mietverhältnisses ergibt. Beispielsweise kann eine langjährige, unbeanstandete Nutzung des Kellers durch den Mieter als stillschweigende Vereinbarung gewertet werden. Die Beweislast hierfür liegt jedoch beim Mieter.

Unter welchen Umständen kann der Vermieter den Keller entziehen?

Selbst wenn die Kellernutzung vertraglich zugesichert ist, ist ein Entzug nicht gänzlich ausgeschlossen. Allerdings sind die Hürden dafür hoch. Ein möglicher Grund wäre:

• Zwingende bauliche Veränderungen: Der Vermieter plant eine umfassende Sanierung oder einen Umbau des Gebäudes, der die Kellerräume betrifft. Ein klassisches Beispiel ist die Schaffung neuer Mietwohnungen im Kellergeschoss. In solchen Fällen kann der Vermieter unter Umständen eine Teilkündigung des Mietvertrags gemäß § 533 BGB aussprechen, die sich auf die Kellernutzung beschränkt.

Wichtig: Eine solche Teilkündigung ist nur zulässig, wenn die baulichen Veränderungen zwingend notwendig sind und die Interessen des Vermieters die des Mieters überwiegen. Der Vermieter muss zudem die Kündigungsfristen einhalten und den Mieter rechtzeitig über die geplanten Maßnahmen informieren.

Entschädigung für den Mieter:

Wird dem Mieter die Kellernutzung aufgrund von baulichen Veränderungen entzogen, hat er in der Regel Anspruch auf eine angemessene Entschädigung. Diese kann sich beispielsweise auf die Kosten für die Einlagerung der im Keller befindlichen Gegenstände in einem externen Lagerraum beziehen. Die Höhe der Entschädigung ist individuell zu beurteilen und hängt von den konkreten Umständen des Falles ab.

Was der Mieter tun kann:

• Mietvertrag prüfen: Zuerst sollte der Mietvertrag genau geprüft werden, ob die Kellernutzung vereinbart ist.
• Dokumentation: Beweise für eine langjährige, unbeanstandete Kellernutzung sammeln (z.B. Zeugenaussagen, Fotos).
• Gespräch mit dem Vermieter: Das Gespräch mit dem Vermieter suchen, um die Gründe für den Entzug der Kellernutzung zu erfahren und eine einvernehmliche Lösung zu finden.
• Rechtlichen Rat einholen: Bei Unklarheiten oder wenn sich keine Einigung erzielen lässt, sollte ein Anwalt oder ein Mieterverein konsultiert werden.

Fazit:

Die Frage, ob der Vermieter den Keller wegnehmen kann, ist komplex und hängt von den individuellen Umständen des Mietverhältnisses ab. Eine vertragliche Vereinbarung zur Kellernutzung ist der stärkste Schutz für den Mieter. Doch auch ohne explizite Vereinbarung kann eine langjährige, unbeanstandete Nutzung des Kellers Rechte begründen. Ein Entzug der Kellernutzung ist nur unter strengen Voraussetzungen zulässig und führt in der Regel zu einem Anspruch des Mieters auf Entschädigung. Im Zweifelsfall ist die Beratung durch einen Rechtsexperten unerlässlich.