Hat man bei Wasserschaden Sonderkündigungsrecht?

Wasserschaden und Sonderkündigungsrecht: Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?

Ein Wasserschaden in der Mietwohnung stellt für jeden Mieter eine erhebliche Belastung dar. Neben dem Ärger über die entstandenen Schäden stellt sich oft die Frage: Habe ich ein Sonderkündigungsrecht? Die Antwort ist: Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Es handelt sich dabei jedoch nicht um ein pauschales Recht, sondern die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung hängt maßgeblich vom Ausmaß des Schadens und seinen Folgen ab.

Ein simples, kleines Leck im Wasserhahn, das schnell behoben werden kann, berechtigt nicht zur fristlosen Kündigung. Vielmehr muss von einem unzumutbaren Zustand ausgegangen werden, der die Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigt oder sogar gefährdet. Dieser unzumutbare Zustand kann verschiedene Ursachen haben:

• Unbewohnbarkeit: Ist die Wohnung durch den Wasserschaden in Teilen oder ganz unbewohnbar geworden, z.B. aufgrund von Schimmelbildung, erheblicher Feuchtigkeitsschäden oder fehlender Sanitäranlagen, kann der Mieter fristlos kündigen. Dabei ist die bloße Beeinträchtigung der Wohnqualität nicht ausreichend. Es muss eine gravierende Einschränkung der Nutzung gegeben sein.

• Gefährdung der Gesundheit: Besonders wichtig ist die Gefährdung der Gesundheit. Schimmelbefall, der zu Atemwegserkrankungen führen kann, oder die Gefahr von Stromschlägen aufgrund beschädigter Elektroinstallationen stellen solche Gefährdungen dar. Auch der Verdacht auf gesundheitsschädliche Stoffe, die durch den Wasserschaden freigesetzt wurden, kann ein Grund für eine fristlose Kündigung sein.

• Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters: Wenn der Vermieter seiner Verkehrssicherungspflicht nicht nachgekommen ist und der Wasserschaden daher auf einen Mangel zurückzuführen ist (z.B. defekte Wasserleitung, die nicht repariert wurde), kann dies ebenfalls ein Grund für die außerordentliche Kündigung sein.

Wichtig: Um erfolgreich eine fristlose Kündigung aussprechen zu können, muss der Mieter den Schaden detailliert dokumentieren. Fotos, Videos und Zeugenaussagen sind hier unerlässlich. Ein schriftliches Kündigungsschreiben, in dem die Gründe für die Kündigung präzise und nachvollziehbar dargelegt werden, sollte dem Vermieter zugestellt werden. Im Idealfall wird der Mieter den Vermieter vor der Kündigung über den Schaden und die daraus resultierenden Probleme informieren und ihm eine angemessene Frist zur Behebung des Schadens setzen. Wird die Frist nicht eingehalten oder die Mängel nicht behoben, liegt eine Rechtfertigung für eine fristlose Kündigung vor.

Fazit: Ein Wasserschaden berechtigt nicht automatisch zu einer Sonderkündigung. Nur wenn ein unzumutbarer Zustand vorliegt, der die Wohnung unbewohnbar macht oder die Gesundheit des Mieters gefährdet, ist eine fristlose Kündigung möglich. Eine gründliche Dokumentation des Schadens und eine vorherige Kontaktaufnahme mit dem Vermieter sind unabdingbar, um im Streitfall seine Rechte erfolgreich geltend machen zu können. Im Zweifelsfall sollte der Mieter rechtlichen Rat von einem Anwalt oder einer Mieterberatungsstelle einholen.